La SARL familiale offre des avantages fiscaux significatifs pour les investissements en location meublée.
- Composition stricte : réservée aux parents directs, frères/sœurs et conjoints jusqu’au 2ème degré
- Fiscalité optimisée : régime de transparence fiscale avec imposition personnelle des associés sans double imposition
- Possibilité d’amortissement des biens immobiliers réduisant considérablement la base imposable
- Transmission patrimoniale facilitée via le démembrement des parts sociales
- Application du régime avantageux des plus-values des particuliers avec exonération après 22-30 ans
Quand nous examinons les solutions d’optimisation fiscale pour nos investissements immobiliers, la SARL de famille constitue une option particulièrement intéressante pour la location meublée. Ce statut juridique offre des avantages significatifs, notamment en matière de transmission patrimoniale et de fiscalité, tout en permettant de conserver le contrôle sur nos biens immobiliers. En 2024, cette structure gagne en popularité auprès des investisseurs avisés souhaitant développer leur patrimoine tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse.
Qu’est-ce qu’une SARL familiale pour la location meublée ?
Une SARL de famille représente une forme spécifique de société à responsabilité limitée exclusivement constituée entre membres d’une même famille. Pour être qualifiée comme telle, elle doit respecter des conditions strictes concernant les liens de parenté entre associés. Ces liens doivent être directs ou collatéraux jusqu’au 2ème degré inclus, conformément à l’article 239 bis AA du Code général des impôts.
Les associés autorisés comprennent uniquement :
- Les personnes parentes en ligne directe (parents-enfants, grands-parents-petits-enfants)
- Les frères et sœurs
- Les conjoints mariés et partenaires liés par un PACS
Il est essentiel de remarquer que les concubins, cousins, beaux-frères ou les oncles avec leurs neveux ne peuvent pas constituer une SARL de famille. Cette caractéristique familiale doit être maintenue pendant toute la durée d’application du régime fiscal spécifique pour conserver les avantages associés.
Pour bénéficier de la transparence fiscale, la SARL doit exercer une activité commerciale, comme la location meublée. De manière similaire, contrairement à la location nue qui relève d’une activité civile, la location meublée est considérée comme une activité commerciale par nature. Cette distinction est cruciale car elle conditionne l’application du régime fiscal avantageux.
Si la société pratique la location nue, même de façon accessoire, elle perd automatiquement le bénéfice de la transparence fiscale et devient soumise à l’impôt sur les sociétés, sauf si cette activité est indissociable de l’activité commerciale principale.
A lire aussi : Tarif et procédure d’expulsion locative : coûts et délais réels d’une expulsion en France
Les avantages fiscaux du régime LMNP en SARL de famille
L’intérêt majeur d’une SARL de famille pour la location meublée réside dans la possibilité d’opter pour le régime fiscal des sociétés de personnes. Cette option de « transparence fiscale » permet aux associés d’être imposés personnellement sur leur quote-part de bénéfices, évitant ainsi la double imposition caractéristique de l’impôt sur les sociétés.
Pour exercer cette option, tous les associés doivent signer conjointement la demande et l’adresser au service des impôts avant l’ouverture du premier exercice concerné. Contrairement aux SARL classiques où l’option est limitée à 5 ans, dans une SARL de famille, elle est valable pour une durée illimitée.
Les associés peuvent alors bénéficier du régime LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) comme s’ils détenaient les biens en direct. Ce statut s’applique lorsque les recettes annuelles de location meublée n’excèdent pas 23 000 € ou ne représentent pas plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.
L’un des principaux atouts du régime LMNP au réel est la possibilité d’amortir fiscalement les biens immobiliers et le mobilier. Ces amortissements permettent de réduire considérablement la base imposable des revenus locatifs, parfois jusqu’à l’annuler complètement. Depuis 2023, les statistiques montrent que près de 65% des SARL de famille créées pour la location meublée génèrent un résultat fiscal proche de zéro grâce à cette stratégie.
Optimisation patrimoniale et transmission facilitée
La SARL de famille représente un excellent outil pour optimiser la transmission de notre patrimoine immobilier. Nous pouvons structurer un montage où les parents donnent la nue-propriété des parts à leurs enfants tout en conservant l’usufruit. Cette stratégie présente de multiples avantages :
- Les usufruitiers continuent de percevoir les bénéfices durant leur vie
- Au décès des usufruitiers, les enfants récupèrent automatiquement la pleine propriété sans nouvelle fiscalité
- La transmission des parts sociales coûte généralement moins cher que celle d’un immeuble en direct
- Contrairement à une donation directe, le transfert de la nue-propriété des parts ne fait pas perdre de base amortissable
En matière de fiscalité des plus-values, les associés d’une SARL de famille en LMNP bénéficient du régime des plus-values des particuliers. La plus-value imposable est calculée par différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition, sans tenir compte des amortissements pratiqués. Un abattement pour durée de détention s’applique, conduisant à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Cette fiscalité s’avère bien plus avantageuse que celle des plus-values professionnelles où la plus-value est calculée par différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (qui tient compte des amortissements).
A voir aussi : Location de cabinet médical et paramédical à Lyon – Espaces professionnels à louer
Points d’attention et statut social des associés
Malgré ses nombreux avantages, la SARL de famille présente certains points de vigilance. Tout événement modifiant les liens familiaux (divorce, décès, cession de parts à un tiers) peut remettre en cause le statut fiscal privilégié de la société. Il est donc essentiel d’anticiper ces situations et de prévoir des clauses adaptées dans les statuts.
Concernant le statut social, les gérants majoritaires sont soumis aux cotisations sociales de la « SSI commerçants » sur leurs parts du bénéfice et sur leur éventuelle rémunération. Les gérants minoritaires ou égalitaires sont, quant à eux, soumis aux prélèvements sociaux sur leurs parts du bénéfice et aux cotisations sociales des salariés sur leur rémunération.
Soulignons que depuis 2017, les loueurs en meublé non professionnels dont les recettes annuelles dépassent 23 000 € sont assujettis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants pour la location saisonnière, ce qui impacte directement notre rentabilité.
En définitive, la SARL de famille représente une solution particulièrement adaptée pour nos investissements en location meublée, conjuguant avantages fiscaux et transmission patrimoniale optimisée. Elle nécessite en revanche un accompagnement professionnel pour sa mise en place et sa gestion, afin de maximiser ses bénéfices tout en respectant scrupuleusement les obligations légales.
