Nous savons qu’investir dans l’immobilier locatif neuf avec le statut LMNP représente une opportunité stratégique pour bâtir un patrimoine tout en optimisant sa fiscalité. En 2019, la France comptait plus de 17 millions de seniors et 2,7 millions d’étudiants, deux populations créant une demande locative croissante face à une offre estimée à moins de 400 000 logements dédiés. Cette dynamique de marché nous conforte dans l’intérêt d’acquérir un appartement meublé neuf sous ce régime fiscal avantageux.
Les avantages fiscaux de la location meublée non professionnelle
Dans le cadre d’un investissement immobilier neuf réalisé avec Stradim, nous apprécions particulièrement le régime fiscal BIC applicable aux revenus locatifs en LMNP, qui offre des possibilités de défiscalisation nettement supérieures à celles des revenus fonciers classiques. Deux options s’offrent alors à nous, en fonction de notre situation patrimoniale et fiscale.
Le régime micro-BIC nous permet de bénéficier automatiquement d’un abattement forfaitaire de 50% sur nos loyers perçus, applicable si nos recettes annuelles restent inférieures à 72 600 euros. Nous ne sommes alors imposés que sur la moitié de nos revenus locatifs, ce qui représente déjà une économie substantielle sans aucune justification de charges à fournir.
Pourtant, nous privilégions souvent le régime réel d’imposition qui transforme véritablement notre investissement en outil de défiscalisation performant. Ce régime nous autorise à déduire l’intégralité de nos charges réelles : taxe foncière, frais de copropriété, intérêts d’emprunt, assurances et frais de gestion. Mais l’atout majeur réside dans les amortissements comptables du bien immobilier et du mobilier.
Nous pouvons ainsi amortir jusqu’à 85% de la valeur du bien hors terrain et 100% du mobilier sur une période d’environ 30 ans. Ces amortissements, calculés par composant selon les normes comptables, nous permettent de réduire considérablement notre base imposable pendant de nombreuses années. Grâce à ce mécanisme, nous percevons des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés pendant au moins 10 ans, selon notre taux de rentabilité et nos modalités de financement.
| Régime fiscal | Conditions d'application | Avantage principal |
| Micro-BIC | Recettes 72 600 € par an | Abattement forfaitaire de 50% |
| Régime réel | Option sur déclaration | Déduction charges réelles + amortissements |
La récupération de TVA sur les résidences services neuves
Nous trouvons particulièrement attractif le mécanisme de récupération de TVA lors de l’achat d’un appartement neuf en résidence services. Cette possibilité nous permet de récupérer intégralement les 20% de TVA sur le prix d’acquisition, soit un avantage financier considérable qui réduit d’autant notre effort d’investissement initial.
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, nous devons respecter plusieurs conditions strictes. Nous investissons dans une résidence avec services para-hôteliers proposant au moins trois prestations parmi : petit-déjeuner, ménage régulier, fourniture de linge ou accueil. Nous signons obligatoirement un bail commercial d’au moins 9 ans avec l’exploitant professionnel de la résidence et optons pour le régime réel d’imposition.
Nous devons néanmoins avancer temporairement cette TVA lors de l’achat, créant une tension de trésorerie jusqu’à sa récupération effective après livraison du bien par le constructeur. Notre expert-comptable se charge de cette démarche administrative. Si nous revendons le logement avant 20 ans de détention, nous devrons reverser à l’État la part de TVA correspondant aux années de non-détention, sauf si nous cédons le bien avec le bail commercial en cours.
Cette stratégie fiscale nous permet d’acheter notre appartement à son prix hors taxes, maximisant ainsi notre capacité d’investissement. Certains promoteurs immobiliers proposent même un portage de TVA, facilitant une acquisition directe en HT sans avance de fonds.
Les atouts d’un logement neuf en gestion déléguée
Nous apprécions grandement la délégation complète de gestion locative offerte par les résidences services neuves. L’exploitant professionnel prend en charge l’intégralité des tâches : recherche de locataires, rédaction des baux, états des lieux, encaissement des loyers, entretien du bâtiment et gestion des réparations. Cette organisation nous libère totalement des contraintes de gestion quotidienne.
Le bail commercial qui nous lie à l’exploitant pour une durée minimale de 9 ans, renouvelable tacitement par périodes de 3 ans, sécurise notre investissement. Nous recevons nos loyers directement et régulièrement, que notre appartement soit occupé ou vacant. Cette garantie élimine les deux principaux risques locatifs : la vacance et les impayés.
Les avantages d’un logement neuf sont nombreux pour nous investisseurs :
- Conformité aux dernières normes de construction et énergétiques
- Matériaux et équipements de qualité garantis pendant plusieurs années
- Frais de notaire réduits à environ 3,5% contre 8% dans l’ancien
- Aucun travaux à prévoir pendant les premières années d’exploitation
- Mobilier et équipements neufs intégrés à l’acquisition
Nous constatons que les marchés des résidences étudiantes et seniors présentent une forte tension locative favorable à la valorisation patrimoniale de notre investissement. Cette dynamique nous offre des perspectives intéressantes de plus-value à moyen et long terme lors de la revente.
Optimiser son patrimoine immobilier sur le long terme
Nous gardons toujours en tête que l’investissement en LMNP neuf s’inscrit dans une stratégie patrimoniale de long terme. Nous sommes libres de revendre notre bien à tout moment sans contrainte de durée minimale de détention liée au statut fiscal, contrairement à d’autres dispositifs comme la loi Pinel.
À l’échéance du bail commercial, plusieurs options stratégiques s’offrent à nous. Nous pouvons opter pour la reconduction tacite du bail, maintenant les conditions avantageuses du LMNP. Nous pouvons également renégocier un nouveau bail de 9 ans pour réévaluer le loyer selon les valeurs de marché actuelles. Enfin, nous avons la possibilité de récupérer notre logement en refusant le renouvellement, moyennant le versement d’une indemnité d’éviction à l’exploitant, fiscalement déductible.
Pour accéder au statut LMNP, nous devons maintenir nos recettes locatives annuelles sous le seuil de 23 000 euros ou veiller à ce qu’elles ne dépassent pas la moitié de nos revenus professionnels du foyer fiscal. Nous déclarons notre activité auprès du centre de formalités des entreprises avant le début de la location, formalité administrative simple mais obligatoire.
Nous bénéficions d’un accompagnement personnalisé gratuit par des conseillers experts qui nous guident dans le choix du programme immobilier adapté à nos objectifs patrimoniaux. Ces professionnels nous proposent des appartements neufs à prix promoteur, sans supplément de coût ni commission additionnelle sur l’accompagnement.
