Lorsque nous cherchons les opportunités d’investissement locatif, nous cherchons naturellement à maximiser nos rendements tout en respectant nos obligations fiscales.
Pourtant, certains propriétaires négligent ou dissimulent leurs revenus locatifs, s’exposant ainsi à des conséquences financières considérables. En 2022, l’administration fiscale a révélé que le manque à gagner lié à la fraude fiscale sur les loyers s’élevait à près de 10 milliards d’euros chaque année, démontrant l’ampleur du phénomène.
Nous devons comprendre qu’une location non déclarée constitue une dissimulation d’activité locative auprès du fisc, qu’il s’agisse d’un oubli involontaire ou d’une stratégie délibérée. Cette omission concerne tous types de locations : vides, meublées ou saisonnières, y compris celles proposées via des plateformes en ligne.
Les revenus locatifs représentent un revenu imposable dans la catégorie des revenus fonciers pour les locations vides, et dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux pour les locations meublées.
Obligations déclaratives et formalités administratives pour les bailleurs
Nous devons impérativement déclarer l’ensemble de nos loyers perçus, sans exception. Pour les locations vides en micro-foncier, nous déclarons les loyers hors charges, tandis que pour les locations meublées en micro-BIC, nous déclarons les loyers charges comprises. En régime réel, nous avons la possibilité de déduire certaines charges : travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt et amortissements en meublé.
Les propriétaires louant en meublé doivent effectuer leur immatriculation LMNP ou LMP via le guichet unique de l’INPI pour obtenir un numéro SIRET. Sans cette formalité, nous risquons un rappel de CFE et parfois de CVAE. Depuis 2023, une déclaration d’occupation est devenue obligatoire pour tous les propriétaires, à effectuer dans l’espace « Gérer mes biens immobiliers ». Ces obligations s’inscrivent dans une logique de transparence fiscale renforcée, particulièrement importante pour nous qui cherchons à construire un patrimoine immobilier pérenne.
Un bailleur LMNP dont les loyers dépassent 10 000 euros par an pendant deux années consécutives doit disposer d’un compte bancaire dédié à son activité. En cas de contrôle, l’absence de ce compte peut renforcer la qualification de manquement délibéré, compromettant ainsi nos stratégies d’optimisation fiscale.
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Les sanctions fiscales selon la gravité du manquement
Le système de pénalités varie considérablement selon que nous ayons commis un oubli involontaire ou une dissimulation délibérée. Si nous analysons notre erreur avant la date limite de dépôt de notre déclaration de revenus, nous pouvons la corriger sans subir aucune pénalité. Si nous nous en apercevons après la date limite mais avant le 1er juillet, nous pouvons informer l’administration fiscale sans pénalité.
Lorsque nous examinons l’erreur après réception de notre avis d’imposition, le supplément d’impôt à payer sera majoré d’un intérêt de retard de 0,1% par mois, soit 1,2% par an, décompté à partir du 1er juillet. Si c’est l’administration fiscale qui découvre l’oubli, l’intérêt de retard sera porté à 0,2% par mois et une majoration de 10% de l’impôt calculé sur les loyers non déclarés sera due.
| Type de manquement | Majoration applicable | Intérêt de retard mensuel |
| Oubli involontaire (découvert par le contribuable) | 0% | 0,1% |
| Oubli involontaire (découvert par l'administration) | 10% | 0,2% |
| Manquement délibéré | 40% | 0,2% |
| Manœuvres frauduleuses | 80% | 0,2% |
| Taxation d'office | 100% | 0,2% |
En cas de manquement délibéré, l’administration applique une majoration de 40% de l’impôt supplémentaire dû. La majoration atteint 80% en cas de manœuvres frauduleuses, notamment si nous avons sciemment minoré nos loyers imposables en déduisant des charges fictives. Elle peut grimper à 100% lors d’une taxation d’office, lorsque nous refusons toute coopération. Des amendes forfaitaires s’ajoutent, comme 150 euros par bien pour une déclaration d’occupation manquante.
Dans certaines situations, les poursuites pénales peuvent être engagées en cas de fraude fiscale aggravée, conduisant à des amendes importantes et potentiellement à une peine de prison. Cette perspective doit nous inciter à la plus grande vigilance dans la gestion de nos investissements locatifs.
Détection des loyers non déclarés et délais de prescription
L’administration fiscale dispose de nombreux moyens pour détecter les fraudes. En 2023, la Direction Générale des Finances Publiques a intensifié les contrôles fiscaux sur les revenus locatifs, utilisant des outils de data mining pour identifier les anomalies. Nous devons savoir qu’en 2023, l’administration fiscale a constaté 300 000 cas de fraudes fiscales liées aux loyers non déclarés.
Les sources de détection sont multiples :
- Contrôles fiscaux aléatoires ou ciblés sur les propriétaires bailleurs
- Dénonciations provenant de voisins, locataires ou anciens locataires
- Incohérences entre les déclarations de revenus et les relevés bancaires
- Surveillance des locations à loyer préférentiel
- Annonces de location publiées en ligne
Même lorsque nous acceptons des paiements en espèces, divers éléments peuvent suffire à justifier un signalement : annonces publiées, échanges sur les réseaux sociaux, retraits en espèces documentés, virements partiels visibles, messages de départ. Le fisc peut enquêter et sanctionner sur la base de ces éléments indirects.
Concernant les délais de prescription, l’administration fiscale dispose d’un délai de reprise de 3 ans pour redresser un contribuable en cas d’oubli involontaire. Concrètement, jusqu’à la fin de l’année 2025, les contrôleurs peuvent adresser des propositions de rectifications au titre des années 2024, 2023 et 2022.
En cas de fraude avérée, le délai de reprise peut être porté à 10 ans. Ce délai décennal s’applique notamment en cas d’activité occulte non portée à la connaissance du fisc ou de découverte de mouvements financiers sur un compte bancaire à l’étranger dont les références n’ont pas été déclarées. Pour les comptes étrangers, des amendes incompressibles de 1 500 euros par compte non déclaré peuvent s’appliquer, voire 10 000 euros si le compte est ouvert dans un État sans convention de lutte contre la fraude fiscale avec la France.
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Régularisation et prévention des redressements fiscaux
Nous pouvons régulariser une location non déclarée en effectuant rapidement les démarches auprès de l’administration fiscale. Plus la mise en conformité est précoce, plus les pénalités sont réduites. Nous devons corriger notre déclaration de revenus en déposant une déclaration rectificative en ligne sur impots.gouv.fr, ou en adressant un courrier à la DGFiP avant la réception de l’avis d’imposition.
Pour un LMNP non déclaré, il faut procéder à l’immatriculation via le guichet unique de l’INPI. Par exemple, un bailleur qui oublie de déclarer les loyers perçus en 2023 pour un logement vide et qui dépose une déclaration rectificative avant de recevoir son avis d’imposition verra l’administration appliquer uniquement 1,2% d’intérêts de retard, soit quelques dizaines d’euros, sans majoration supplémentaire.
Si nous recevons une notification de redressement, nous devons la lire attentivement et vérifier que les informations mentionnées sont exactes : dates, montants des loyers, charges déductibles. Nous pouvons identifier les points de contestation et préparer des arguments en rassemblant des preuves : factures, contrats de location, relevés bancaires. Il est possible de négocier un arrangement à l’amiable pour réduire le montant des impôts et pénalités, par exemple en proposant un plan de paiement échelonné.
Pour prévenir les redressements futurs, nous devons tenir une comptabilité rigoureuse en conservant toutes les factures et justificatifs, utiliser un contrat de location légal, choisir le régime fiscal le plus avantageux pour nos investissements, et rester informés des modifications législatives. L’utilisation d’un logiciel de comptabilité adapté aux revenus locatifs facilite le suivi des recettes et dépenses. En cas de difficultés, faire appel à un expert-comptable spécialisé nous aide à optimiser notre stratégie patrimoniale tout en respectant nos obligations fiscales.
