Aubagne, située aux portes de Marseille, offre un cadre de vie provençal recherché avec ses 47 000 habitants. Pour réussir notre projet immobilier dans cette ville, nous devons analyser avec soin les différents quartiers. Certains secteurs présentent de ce fait des caractéristiques qui peuvent impacter la qualité de vie et la valorisation de nos investissements. Notre guide vous aide à identifier les quartiers à éviter à Aubagne tout en proposant des alternatives plus prometteuses.
Les quartiers sensibles d’Aubagne: zones à risque pour votre investissement
Le Charrel se positionne comme l’un des quartiers prioritaires les plus délicats d’Aubagne. Situé au nord de la ville, il concentre 29% de logements sociaux et connaît des problèmes récurrents d’insécurité. Les données officielles confirment la présence de trafics de stupéfiants et plusieurs incidents graves, dont une fusillade en 2021 ayant fait deux blessés. Ce contexte social tendu explique pourquoi les prix immobiliers y sont inférieurs d’environ 20% à la moyenne aubagnaise, autour de 2800€/m².
Malgré un projet de rénovation urbaine et l’installation de 23 caméras de vidéosurveillance en 2024 qui a permis une baisse de 18% des incidents, nous restons prudents quant aux perspectives d’investissement dans ce secteur. La décote immobilière reflète les risques associés, même si elle peut attirer les investisseurs cherchant des rendements plus élevés.
Le secteur du Pin-Vert/La Tourtelle, bien que situé à seulement 1 km du centre-ville, présente également des problématiques sécuritaires significatives. Les forces de l’ordre y ont effectué d’importantes saisies, notamment 1,5 kg de cannabis et 15 000€ en mars 2024. Cette réalité contraste avec son apparence résidentielle relativement calme. Les prix immobiliers y affichent une décote pouvant atteindre 25% par rapport à la moyenne d’Aubagne, ce qui peut constituer une opportunité pour les investisseurs avertis.
Le quartier Palissy-Napollon, zone principalement industrielle, souffre de nuisances sonores constantes et d’un trafic routier dense. La qualité de vie y est limitée par le manque de commerces et services de proximité. Les activités illicites y sont documentées, comme l’atteste l’arrestation d’un trafiquant en possession de 490g de cannabis en février dernier. Le prix moyen au m² y est d’environ 3000€, légèrement inférieur à la moyenne communale. Ce quartier pourrait néanmoins convenir à un investissement locatif ciblant les salariés des entreprises locales.
Plusieurs autres zones méritent notre vigilance:
- Les Défensions, quartier excentré souffrant d’isolement et de services limités
- Bourbonne, marqué par des courses sauvages sur la D8N et des vols fréquents (50 crimes recensés en 2023)
- Passons, où vivent 3566 habitants, confrontés à des problèmes d’infrastructures et de propreté urbaine
- Le centre-ville d’Aubagne, attractif en journée mais sujet à l’insécurité nocturne et la dégradation de l’habitat
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Aubagne, une ville contrastée: opportunités et vigilance pour les investisseurs
La situation immobilière d’Aubagne présente un tableau nuancé. Avec un prix moyen oscillant entre 3300€/m² pour les appartements et 4000€/m² pour les maisons, le marché a connu une progression de 12% ces cinq dernières années. Cette dynamique positive s’inscrit dans un contexte où la délinquance générale a diminué de 35% depuis 2013, grâce notamment au déploiement de 160 caméras de vidéosurveillance.
Pour notre stratégie d’investissement, nous devons considérer les disparités importantes entre les quartiers. Le rendement locatif varie significativement selon les secteurs, avec des taux allant de 4% à 6%. Les petites surfaces à proximité du centre-ville offrent généralement les meilleures perspectives de rentabilité. Avant tout engagement, nous recommandons de vérifier les projets d’aménagement urbain qui pourraient valoriser certains secteurs à moyen terme.
Les risques naturels constituent un facteur supplémentaire à intégrer dans notre analyse. Les zones d’activités autour de l’Huveaune sont particulièrement exposées aux inondations. La consultation du Plan de Prévention des Risques Inondation (PPRi) s’avère indispensable, certaines zones rouges interdisant toute construction en raison d’un aléa élevé. Cette contrainte peut limiter les possibilités d’extension ou de valorisation de certains biens.
Pour sécuriser nos investissements, nous privilégierons les quartiers suivants:
- Beauregard, secteur résidentiel calme idéal pour les familles
- Les Solans, quartier en développement offrant un bon potentiel de valorisation
- Certaines parties du centre-ville, dynamiques et bien desservies
Fenestrelle représente une option intermédiaire, avec un risque modéré et des incidents sporadiques. Situé près du centre-ville, ce quartier bénéficie de la présence du château de Fenestrelle et du cimetière paysager. Son prix immobilier moyen de 2920€/m² et la baisse de 34,63% de la délinquance de proximité depuis 2013 en font une zone à considérer avec attention.
Conseils pratiques avant d’acheter ou d’investir à Aubagne
Pour optimiser notre recherche immobilière à Aubagne, nous avons élaboré plusieurs recommandations. Tout d’abord, privilégions les visites en journée et en soirée pour évaluer l’ambiance du quartier à différents moments. Les rues mal éclairées ou présentant des signes de dégradation (poubelles débordantes, tags) méritent une vigilance particulière.
La rencontre avec les voisins et commerçants locaux nous permettra de recueillir des informations précieuses sur la vie quotidienne du quartier. Les 92 agents de la police municipale constituent également une source d’information pertinente sur les problématiques sécuritaires locales, comme les 2400 patrouilles annuelles effectuées dans le secteur Pin-Vert/La Tourtelle.
Pour maximiser notre rendement locatif, nous examinerons attentivement la proximité des services essentiels et des infrastructures de transport. Le quartier de Baudinard, bien que parfois cité comme zone à éviter, présente des caractéristiques intéressantes avec ses 73% d’espaces verts et ses équipements scolaires (école élémentaire Beaudinard avec 174 élèves et maternelle Louise Michel).
Dans notre stratégie de diversification patrimoniale, nous prendrons en compte la structure démographique des quartiers. Par exemple, Passons affiche une moyenne d’âge de 39 ans avec 51% de propriétaires et un revenu moyen de 25 900€ par ménage, tandis que Baudinard présente une population plus âgée (46 ans en moyenne). Ces indicateurs peuvent influencer le type de bien à privilégier et le profil des locataires potentiels.
En définitive, notre objectif reste d’identifier les secteurs offrant le meilleur équilibre entre prix d’acquisition, potentiel de valorisation et sécurité locative. À Aubagne, cela nous conduit à examiner avec une attention particulière les quartiers intermédiaires et ceux bénéficiant de programmes de rénovation urbaine en cours ou planifiés.
