La SCPI Mistral Sélection lancée par Swiss Life AM présente des caractéristiques distinctives pour les investisseurs immobiliers indirects.
- Accessibilité optimale : prix de part à 180€ et aucun frais d’entrée, rare sur le marché des SCPI.
- Performance attractive avec un taux de distribution prévisionnel de 8,59% pour 2024, bien au-dessus de la moyenne du secteur.
- Stratégie diversifiée : approche opportuniste ciblant plusieurs pays de la zone Euro (France, Espagne, Italie, Portugal) et divers secteurs immobiliers.
- Points d’attention : jeunesse de la SCPI, patrimoine limité (5 immeubles) et frais de sortie de 6% TTC avant 6 ans d’investissement.
Lors de nos recherches d’investissements immobiliers indirects, nous avons découvert la SCPI Mistral Sélection, lancée fin 2023 par Swiss Life Asset Managers France. Cette SCPI à capital variable, ayant obtenu son visa AMF N° 24-06 le 9 avril 2024, attire notre attention par sa stratégie opportuniste et son positionnement unique sur le marché. Nous avons analysé en profondeur ses caractéristiques pour vous aider à déterminer si elle mérite une place dans votre portefeuille d’investissement immobilier.
Présentation et caractéristiques de la SCPI Mistral Sélection
La SCPI Mistral Sélection se distingue grâce à son prix de souscription particulièrement accessible de 180 € par part, permettant de débuter l’investissement avec un budget limité. Cette accessibilité constitue un avantage considérable pour diversifier votre patrimoine immobilier avec un ticket d’entrée modeste.
Un point particulièrement attrayant réside dans l’absence totale de frais d’entrée, fait rare dans le paysage des SCPI qui contribue à optimiser votre rendement dès le premier jour. Le délai de jouissance est fixé au premier jour du cinquième mois suivant la souscription, un délai relativement standard dans le secteur.
Côté performances, Mistral Sélection annonce un taux de distribution prévisionnel de 8,59% pour 2024, largement supérieur à la moyenne du marché qui oscille entre 4,5% et 5,5%. Bien que ce rendement élevé soit séduisant, nous vous recommandons toutefois la prudence, car ces premiers résultats pourraient être influencés par l’effet collecte propre aux SCPI récentes.
Les frais de gestion s’élèvent à 16,5% TTC des loyers perçus (13,75% HT), un niveau relativement élevé par rapport à la moyenne du marché. Notons également l’existence de frais de sortie de 6% TTC en cas de retrait avant 6 ans (dont 3,6% acquis au fonds), ce qui encourage une vision d’investissement à moyen ou long terme.
| Caractéristique | Détail |
| Société de gestion | Swiss Life Asset Managers France |
| Prix de part | 180 € |
| Frais d'entrée | 0% |
| Frais de gestion | 16,5% TTC des loyers |
| Taux distribution 2024 | 8,59% (annoncé) |
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Stratégie d’investissement et patrimoine actuel
La stratégie de Mistral Sélection se veut résolument opportuniste et diversifiée, cherchant à saisir les meilleures opportunités du marché immobilier dans la zone Euro. Cette approche nous paraît pertinente dans le contexte actuel de baisse des prix immobiliers, permettant d’acquérir des actifs à des valorisations attractives.
Au niveau géographique, la SCPI vise principalement la France, l’Espagne, l’Italie et le Portugal, se limitant volontairement aux pays de la zone Euro pour éviter le risque de change. Cette stratégie nous semble prudente, tout en offrant un potentiel de diversification intéressant.
La diversification sectorielle prévue est particulièrement large, incluant :
- Bureaux (concepts innovants, emplacements centraux)
- Commerces et centres commerciaux de proximité
- Logistique urbaine et entrepôts
- Hôtellerie (business et loisirs)
- Actifs alternatifs (santé, éducation, résidences seniors)
- Résidentiel (logements classiques et résidences étudiantes)
Le portefeuille actuel reste encore limité avec 5 immeubles totalisant environ 18,1 millions d’euros de capitalisation en mars 2025. Le premier actif acquis en juin 2024 est un parc commercial à Valenciennes pour 10,16 millions d’euros, affichant un rendement prévisionnel de 7,32%. Plus récemment, une seconde acquisition dans un parc commercial au Portugal (région de Porto) a été réalisée en mars 2025, marquant les premiers pas de la diversification européenne.
La répartition sectorielle actuelle est concentrée sur deux segments : les commerces (66%) et les bureaux (34%). Le taux d’occupation financier de 100% témoigne d’une sélection rigoureuse des actifs et d’une gestion locative efficace. D’un autre côté, nous restons attentifs à l’évolution de ce taux à mesure que le patrimoine s’élargira.
Modes d’investissement et points d’attention
Plusieurs options s’offrent à vous pour investir dans la SCPI Mistral Sélection. L’achat en direct en pleine propriété reste le plus simple, accessible dès 180 € pour une part. L’acquisition à crédit constitue également une option intéressante pour bénéficier d’un effet de levier, particulièrement dans le contexte actuel de stabilisation des taux d’intérêt.
Le démembrement de propriété temporaire est proposé avec des clés de répartition variables selon la durée :
- 3 ans : usufruit 12,5% / nue-propriété 87,5%
- 4 ans : usufruit 15% / nue-propriété 85%
- 5 ans : usufruit 20% / nue-propriété 80%
- 6 ans : usufruit 22% / nue-propriété 78%
- 7 ans : usufruit 25% / nue-propriété 75%
Nous regrettons par contre que la SCPI ne soit pas encore disponible en assurance-vie, un vecteur d’investissement qui pourrait intéresser de nombreux épargnants désireux de bénéficier des avantages fiscaux de cette enveloppe.
Parmi les points d’attention essentiels, nous relevons le caractère très récent de cette SCPI (lancée fin 2023), son patrimoine encore peu diversifié et sa capitalisation limitée. Ces éléments impliquent une certaine prudence, même si la solidité du gestionnaire (Swiss Life AM, qui gère 60 milliards d’euros d’actifs en France) constitue un facteur rassurant.
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Notre avis sur la SCPI Mistral Sélection
Après analyse approfondie, nous estimons que la SCPI Mistral Sélection présente un profil intéressant pour les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine immobilier avec un ticket d’entrée modeste. L’absence de frais d’entrée et le rendement prévisionnel attractif constituent des atouts indéniables.
La stratégie d’investissement flexible nous paraît particulièrement adaptée au contexte de marché actuel, permettant de saisir des opportunités dans différents secteurs et zones géographiques. L’expertise de Swiss Life Asset Managers, avec ses 280 collaborateurs et sa présence dans 7 pays européens, renforce notre confiance dans la gestion de cette SCPI.
Pourtant, nous recommandons de limiter l’exposition à cette SCPI encore jeune à une portion raisonnable de votre portefeuille global, en complément d’autres SCPI plus établies. Le manque d’historique et le patrimoine encore restreint invitent à la prudence, même si les premiers indicateurs semblent prometteurs.
En définitive, Mistral Sélection pourrait trouver sa place dans une stratégie de diversification patrimoniale, particulièrement pour les investisseurs disposant d’un horizon de placement d’au moins 8 à 10 ans, permettant d’absorber les fluctuations potentielles du marché immobilier et d’éviter les frais de sortie anticipée.
