La SCPI Remake Live se distingue par des rendements supérieurs à 7% et une stratégie d’investissement européenne innovante.

• Rendement attractif : 7,50% en 2024, bien au-dessus de la moyenne du marché qui est d’environ 4,50%
• Accessibilité exceptionnelle : entrée à seulement 204€ et aucun frais de souscription, contrairement aux 8-12% habituels
• Diversification optimale : patrimoine réparti dans 8 pays européens avec une allocation équilibrée entre bureaux, santé, logistique et commerce
• Distribution mensuelle : dividendes versés chaque mois, offrant des revenus réguliers aux investisseurs

Avec des rendements dépassant les 7% et des frais de souscription à 0%, la SCPI Remake Live attire l’attention de nombreux investisseurs en quête de diversification patrimoniale. Lancée en février 2022 par Remake Asset Management, cette SCPI à capital variable s’est rapidement imposée dans le paysage de l’investissement immobilier européen. Sa stratégie innovante, son label ISR et sa distribution mensuelle de dividendes lui confèrent des atouts indéniables. Néanmoins, son caractère récent et certains aspects de sa structure de frais soulèvent des questions. Nous examinons en détail cette SCPI pour déterminer si elle mérite une place dans votre portefeuille d’investissement.

Remake Live en bref : caractéristiques et chiffres clés

Remake Live est une SCPI de rendement diversifiée à capital variable créée en février 2022. Son prix actuel par part s’élève à 204 euros, après une revalorisation de 2% intervenue en 2023. La SCPI se distingue grâce à un seuil d’entrée particulièrement accessible avec un minimum de souscription d’une seule part, soit 204 euros seulement. Le délai de jouissance est fixé à 3 mois, période pendant laquelle les parts acquises ne génèrent pas encore de revenus.

Sa capitalisation atteint désormais 647 millions d’euros fin 2024, avec près de 7 000 associés au début 2025. Les performances opérationnelles sont excellentes avec un taux d’occupation financier et physique de 99% et un report à nouveau oscillant entre 81 et 113 jours selon les sources, témoignant d’une gestion prudente des revenus.

Le ratio d’endettement de 14,82% reste nettement inférieur à la moyenne du secteur (21,4%), reflétant une approche mesurée du levier financier. La valeur de reconstitution s’établit à 203,29 € au 30 juin 2024, très proche du prix de part, suggérant une valorisation équilibrée. Remake Live a obtenu le label ISR en juin 2022, confirmant son engagement dans une démarche d’investissement socialement responsable.

Remake Asset Management : qui se cache derrière cette SCPI innovante ?

La société de gestion Remake Asset Management, fondée en 2021/2022 par Nicolas Kert et David Seksig, constitue le pilier stratégique de la SCPI Remake Live. Malgré sa création récente, l’entreprise s’appuie sur une équipe de 9 collaborateurs cumulant plus de deux décennies d’expérience dans l’immobilier et la gestion d’actifs. Ces professionnels ont forgé leur expertise au sein d’institutions prestigieuses comme Novaxia, Amundi, Crédit Agricole, Perial AM et Swiss Life REIM.

Cette solide expérience se reflète dans leur approche novatrice de la gestion immobilière. En supprimant totalement les frais de souscription, traditionnellement situés entre 8% et 12% dans le secteur, Remake Asset Management bouleverse les codes établis. Cette politique tarifaire distinctive permet aux investisseurs d’optimiser leur capital dès l’entrée.

La philosophie d’investissement de Remake repose sur une vision à long terme du marché immobilier européen. L’équipe privilégie les actifs bénéficiant d’une localisation stratégique dans des zones à forte pression foncière et présentant un potentiel de valorisation significatif. Cette approche réfléchie vise à sécuriser des flux locatifs stables tout en préparant des plus-values futures.

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Performances et rendements : une SCPI qui surperforme le marché

Depuis sa création, Remake Live affiche des performances nettement supérieures à la moyenne du marché. Son taux de distribution a atteint 7,64% en 2022, 7,79% en 2023 et 7,50% en 2024. Ces résultats impressionnants contrastent fortement avec la moyenne des SCPI qui s’établissait à 4,52% en 2023. Le Taux de Rendement Interne (TRI) depuis création s’élève à 11,39%, un niveau particulièrement attractif.

Pour les prochaines années, la société de gestion vise un objectif de TRI sur 10 ans compris entre 5,9% et 6%. Cette projection reste cohérente avec la stratégie d’acquisition d’actifs à fort potentiel mise en œuvre par l’équipe dirigeante. En 2024, le rendement moyen des nouvelles acquisitions s’est établi à 7,15%, légèrement supérieur à celui du patrimoine existant (6,88%).

La revalorisation du prix de part intervenue en 2023 (+2%) témoigne de la solidité intrinsèque du patrimoine constitué et de la confiance des gestionnaires dans son potentiel d’appréciation. Cette hausse de la valeur s’ajoute au rendement distribué, optimisant ainsi le rendement global pour les investisseurs.

Un avantage distinctif de Remake Live réside dans la fréquence mensuelle de distribution des dividendes, alors que la majorité des SCPI optent pour un versement trimestriel. Cette caractéristique répond particulièrement aux attentes des investisseurs recherchant des revenus complémentaires réguliers pour financer leur quotidien.

Stratégie d’investissement : diversification géographique et sectorielle

La stratégie d’investissement de Remake Live repose sur une diversification approfondie, tant géographique que sectorielle. La SCPI déploie ses capitaux dans huit pays européens, en ciblant prioritairement les métropoles de plus de 250 000 habitants. Ces zones urbaines dynamiques présentent une forte pression foncière et d’importants besoins d’adaptation urbaine, facteurs favorables à la valorisation des actifs immobiliers sur le long terme.

L’approche opportuniste adoptée par les gestionnaires leur permet d’identifier les segments de marché les plus porteurs selon les cycles économiques et les spécificités locales. La sélection des actifs privilégie systématiquement les immeubles récents et recherchés, occupés par des locataires fiables engagés sur des baux de longue durée.

La dimension sociétale n’est pas négligée, avec l’allocation de 5 à 10% de la collecte nette annuelle à des projets sociaux et logements sociaux. Cette orientation s’inscrit pleinement dans la démarche ISR de la SCPI et contribue à l’impact positif du portefeuille sur les territoires investis.

Sur le plan environnemental, Remake Live privilégie les localisations centrales qui limitent les déplacements des occupants, réduisant ainsi l’empreinte carbone associée aux bâtiments. Cette stratégie d’acquisition s’inscrit dans une vision à long terme visant à constituer un patrimoine résistant aux évolutions sociétales et aux défis climatiques.

Analyse du patrimoine immobilier : répartition géographique et sectorielle

Le patrimoine immobilier de Remake Live se caractérise par une diversification internationale marquée. Géographiquement, le Royaume-Uni représente 29% des actifs, suivi par la France (entre 25,6% et 33,7% selon les sources), l’Espagne (13,9%), les Pays-Bas (11,7%), l’Irlande (7,9%), la Pologne (7,2%), l’Allemagne (3,6%) et le Portugal (1,2%). Cette répartition équilibrée permet de réduire l’exposition aux aléas d’un marché immobilier national spécifique.

La diversification sectorielle constitue également un pilier de la stratégie de Remake Live. Les bureaux représentent entre 38,7% et 50% du portefeuille, avec une tendance à la baisse observée sur l’année écoulée (passage de 48% à 38%). Le secteur de la santé et de l’éducation occupe une place significative avec 26,1% des actifs, suivi par la logistique et les locaux d’activités (16,9%) et les commerces (10,9% à 11%).

Le patrimoine global de Remake Live comprend entre 36 et 51 immeubles selon les sources, totalisant 241 955 m² de surface locative. La valeur vénale de ces actifs atteint 516,1 millions d’euros, occupés par 54 à 66 locataires. Cette base locative diversifiée renforce la résilience des revenus locatifs face aux aléas économiques sectoriels.

Les acquisitions emblématiques de Remake Live

Plusieurs acquisitions stratégiques illustrent parfaitement la philosophie d’investissement de Remake Live. Le siège écossais de STV Group à Glasgow a été acquis pour 16,9 millions d’euros, générant un rendement attractif de 7,12%. À Lyon, le siège social de LDLC a rejoint le portefeuille pour 23,6 millions d’euros, offrant un rendement similaire de 7,31%. Ces deux opérations prouvent la capacité des équipes à sécuriser des actifs tertiaires de qualité occupés par des entreprises solides.

L’immeuble dédié aux sciences de la vie à Amsterdam représente un investissement particulièrement sécurisant grâce à son bail de 30 ans. Cette acquisition s’inscrit dans la stratégie de diversification sectorielle vers les activités à haute valeur ajoutée, moins sensibles aux fluctuations économiques traditionnelles. En 2023, les secteurs du Life Science et de l’éducation ont d’ailleurs concentré 40% des investissements réalisés.

L’incursion dans le secteur hôtelier avec l’acquisition de deux établissements polonais loués à B&B illustre la volonté d’analyser de nouveaux segments porteurs du marché immobilier européen. Parallèlement, les investissements dans des résidences étudiantes et des logements sociaux témoignent de l’engagement ISR de la SCPI et contribuent à stabiliser les revenus du portefeuille.

Focus sur les investissements innovants

La diversité des acquisitions réalisées reflète l’approche opportuniste et agile des gestionnaires de Remake Live. Loin de se cantonner aux actifs traditionnels, ils cherchent les segments immobiliers répondant aux évolutions sociétales profondes : vieillissement de la population, développement des biotechnologies, mobilité étudiante accrue et nouveaux modes de travail.

Avantages distinctifs de la SCPI Remake Live

Remake Live se démarque par plusieurs avantages compétitifs majeurs. L’absence totale de frais de souscription constitue probablement son atout le plus visible. Cette caractéristique unique permet aux investisseurs de maximiser immédiatement le capital investi sans dilution initiale, contrairement aux SCPI traditionnelles dont les frais d’entrée oscillent généralement entre 8% et 12%.

Les performances financières surpassent nettement la moyenne du marché, avec un taux de distribution de 7,79% en 2023 contre 4,52% pour l’ensemble des SCPI. Cette surperformance significative résulte de la stratégie d’acquisition ciblée sur des actifs à fort rendement et de la diversification internationale du portefeuille.

La distribution mensuelle des dividendes représente un avantage considérable pour les investisseurs cherchant à générer des revenus réguliers. Cette fréquence optimisée, rare dans l’univers des SCPI, facilite la gestion de trésorerie personnelle et renforce l’attractivité du produit pour les investisseurs visant une rentabilité immédiate.

1. Absence totale de frais de souscription : un avantage unique permettant une rentabilité immédiate sans dilution du capital investi
2. Diversification internationale : exposition à 8 pays européens réduisant le risque lié à un marché immobilier spécifique et offrant des avantages fiscaux
3. Distribution mensuelle des dividendes : flux réguliers de revenus particulièrement adaptés aux investisseurs recherchant des compléments de revenus
4. Rendement supérieur à la moyenne : performance financière constamment au-dessus du marché depuis la création de la SCPI

Le label ISR obtenu dès juin 2022 atteste de l’engagement environnemental et social de la SCPI, un critère devenu prépondérant pour de nombreux investisseurs soucieux de l’impact de leurs placements. Cette démarche responsable contribue également à sécuriser la valeur future des actifs face aux exigences réglementaires croissantes en matière environnementale.

Points de vigilance et potentiels inconvénients

Malgré ses nombreux atouts, Remake Live présente certains points d’attention qui méritent d’être considérés. Son caractère récent constitue la principale réserve : créée en 2022, la SCPI dispose d’un historique limité qui ne permet pas d’évaluer sa résilience face à un cycle immobilier complet ou à des conditions de marché dégradées.

Les frais de gestion s’élèvent à 18% TTC des loyers encaissés, un niveau supérieur à la moyenne du marché qui se situe entre 10% et 15%. Cette structure tarifaire peut peser sur la rentabilité à long terme du placement, même si l’absence de frais d’entrée compense partiellement ce désavantage.

La commission de retrait de 5% TTC appliquée aux parts détenues moins de 5 ans peut constituer un frein à la liquidité pour les investisseurs envisageant un horizon de placement court ou moyen. S’y ajoutent des commissions d’acquisition et de travaux de 5% chacune, qui impactent indirectement le rendement global.

La part significative de bureaux dans le portefeuille (entre 38,7% et 50% selon les sources) constitue un facteur de risque à surveiller, compte tenu de l’évolution des modes de travail post-pandémie et de la progression du télétravail. Ce secteur pourrait connaître des ajustements structurels dans les années à venir, affectant potentiellement les valeurs locatives et vénales.

Fiscalité et optimisation de l’investissement dans Remake Live

La fiscalité applicable aux revenus générés par Remake Live varie selon la localisation des biens immobiliers. Les revenus issus des actifs français sont soumis au taux marginal d’imposition (TMI) augmenté des prélèvements sociaux de 17,2%. Cette fiscalité standard s’applique à environ un quart du patrimoine de la SCPI.

Les revenus générés par les biens situés en Espagne bénéficient d’un régime particulier : ils sont imposés au TMI en France, mais un crédit d’impôt vient compenser la fiscalité déjà acquittée en Espagne. Pour les actifs situés dans les autres pays européens du portefeuille, les revenus entrent dans le calcul du TMI mais ne sont pas directement imposés, en vertu des conventions fiscales internationales.

L’un des avantages fiscaux majeurs réside dans l’absence de prélèvements sociaux sur les loyers générés à l’étranger. Cette caractéristique peut représenter une économie significative de 17,2% par rapport à un investissement immobilier exclusivement français.

• Actifs français (25,6% à 33,7% du portefeuille) : imposition au TMI + 17,2% de prélèvements sociaux
• Actifs espagnols (13,9% du portefeuille) : imposition au TMI avec crédit d’impôt pour éviter la double imposition
• Actifs dans les autres pays européens (52,4% à 60,5% du portefeuille) : comptabilisés pour le TMI mais non imposés directement, sans prélèvements sociaux

Pour optimiser davantage la fiscalité, Remake Live propose plusieurs modalités d’investissement alternatives. L’acquisition en nue-propriété permet de bénéficier de décotes substantielles selon la durée d’engagement : 21% pour 5 ans, 34,5% pour 10 ans, 40% pour 15 ans et 45% pour 20 ans. Cette stratégie s’avère particulièrement pertinente pour les investisseurs fortement imposés cherchant à constituer un patrimoine avec une fiscalité optimisée.

Comment investir dans la SCPI Remake Live ?

L’accès à la SCPI Remake Live offre plusieurs options adaptées aux différents profils d’investisseurs. La souscription directe représente la voie la plus simple, avec un minimum d’investissement particulièrement accessible d’une seule part à 204 euros. Ce seuil d’entrée modeste permet une première approche mesurée de l’investissement immobilier indirect.

Pour les investisseurs privilégiant l’enveloppe fiscale de l’assurance-vie, Remake Live est accessible via plusieurs contrats proposés par des acteurs majeurs du secteur : Suravenir, Apicil, Spirica, Selencia et Generali. Cette intégration dans des contrats d’assurance-vie permet de combiner les avantages fiscaux de cette enveloppe avec les performances de la SCPI.

Le processus de souscription commence par la réception du dossier d’information comprenant les statuts, la note d’information et le dernier rapport annuel. Après étude de ces documents, l’investisseur complète le bulletin de souscription en précisant le nombre de parts souhaitées et le mode de règlement. Une fois la souscription validée, un délai de jouissance de trois mois s’applique avant le premier versement de dividendes.

L’investissement à crédit constitue une option intéressante pour les investisseurs souhaitant bénéficier d’un effet de levier. La déductibilité des intérêts d’emprunt des revenus fonciers peut améliorer la rentabilité nette, particulièrement pour les contribuables fortement imposés. Cette stratégie d’acquisition à crédit mérite d’être étudiée dans le contexte actuel de taux d’intérêt modérés.

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Perspectives et stratégie pour 2025

Pour 2025, la société de gestion Remake Asset Management a défini plusieurs axes stratégiques visant à maintenir la dynamique positive de la SCPI. Le renforcement des investissements dans les secteurs du commerce et de l’hôtellerie figure au premier plan, avec l’objectif de diversifier davantage le portefeuille au-delà du secteur des bureaux. Cette évolution reflète l’adaptation aux tendances post-pandémiques du marché immobilier européen.

Concernant les bureaux, une approche plus sélective sera privilégiée, ciblant exclusivement les actifs prime situés dans les métropoles les plus dynamiques. Cette stratégie vise à anticiper les mutations profondes du marché tertiaire en se concentrant sur les immeubles les plus résilients face aux nouveaux modes de travail.

L’Allemagne figure parmi les marchés prioritaires pour les futures acquisitions. Premier marché immobilier d’Europe par sa taille, il offre des opportunités intéressantes dans un contexte de correction des prix. La solidité économique du pays et la profondeur de son marché locatif constituent des atouts majeurs pour les investissements à long terme.

Les critères de sélection des actifs seront affinés en 2025, avec une attention particulière portée à la durée des baux et à la valeur foncière intrinsèque des actifs. Cette approche vise à conjuguer sécurisation des flux locatifs et potentiel de valorisation à long terme, deux éléments fondamentaux pour atteindre l’objectif de surperformance annoncé pour 2025.

Faut-il investir dans la SCPI Remake Live en 2025 ?

L’investissement dans la SCPI Remake Live présente un profil risque/rendement particulièrement intéressant dans le contexte actuel. Avec un taux de distribution dépassant largement la moyenne du marché (7,50% contre environ 4,50%), cette SCPI offre une rentabilité immédiate attractive. L’absence totale de frais de souscription constitue un avantage compétitif majeur qui optimise le rendement dès la première année d’investissement.

La diversification internationale du portefeuille représente un atout significatif face aux incertitudes économiques. En répartissant ses investissements dans huit pays européens, Remake Live limite son exposition aux aléas d’un marché immobilier national spécifique. Cette stratégie multi-pays permet également d’optimiser la fiscalité des revenus perçus.

Toutefois, plusieurs éléments invitent à la prudence. Le caractère récent de la SCPI constitue sa principale faiblesse : créée en 2022, elle n’a pas encore traversé de cycle immobilier complet ni affronté de crise majeure. Les frais de gestion élevés (18% TTC) peuvent également peser sur la rentabilité à long terme, malgré l’absence de frais d’entrée.

Profil d’investisseur adapté

Remake Live convient particulièrement aux investisseurs recherchant une diversification de leur patrimoine avec un ticket d’entrée modeste. Son profil de risque modéré et son rendement élevé en font une option pertinente pour un horizon d’investissement de 8 à 10 ans minimum. Les investisseurs fortement imposés trouveront un intérêt marqué dans la part internationale du portefeuille, génératrice de revenus exonérés de prélèvements sociaux.

La distribution mensuelle des dividendes répond parfaitement aux besoins des investisseurs visant à générer des revenus complémentaires réguliers. Cette caractéristique, combinée à l’absence de frais d’entrée, positionne avantageusement Remake Live dans un portefeuille diversifié visant l’indépendance financière progressive.

Au final, Remake Live offre un compromis intéressant entre rendement immédiat et potentiel de valorisation à long terme. Malgré quelques points de vigilance liés à sa jeunesse et à sa structure de frais, cette SCPI mérite d’être considérée sérieusement par les investisseurs cherchant à diversifier leur patrimoine immobilier avec une exposition européenne.