Iroko Zen se distingue par son modèle innovant et ses performances attractives dans l’univers des SCPI à capital variable.

• Rendement exceptionnel de plus de 7% maintenu depuis sa création en 2020, surpassant l’objectif initial de 5,5%
• Diversification optimale avec 118 actifs répartis entre la France (44%) et l’Europe (56%), couvrant plusieurs secteurs immobiliers
• Absence totale de frais d’entrée, une rareté permettant une valorisation immédiate du capital investi
• Engagement environnemental confirmé par le label ISR obtenu dès 2021, avec des résultats mesurables comme -19% d’émissions de CO2
• Taux d’occupation financier remarquable de 98,64%, témoignant de la qualité des emplacements et des 218 locataires

Dans une stratégie de diversification patrimoniale, les SCPI constituent des leviers d’investissement incontournables pour optimiser la rentabilité à long terme. C’est dans cette perspective que nous avons analysé la SCPI Iroko Zen, reconnue pour ses performances remarquables. Labellisée ISR depuis 2021, cette société civile de placement immobilier à capital variable s’est rapidement positionnée parmi les plus performantes du marché avec un taux de distribution constamment supérieur à 7% depuis son lancement. Ce rendement remarquable mérite qu’on s’y attarde davantage pour déterminer si cette SCPI répond réellement à nos objectifs de construction patrimoniale. Notre analyse approfondie d’Iroko Zen vous permettra d’évaluer si cette opportunité d’investissement correspond à votre stratégie personnelle. Nous examinerons ses caractéristiques fondamentales, sa stratégie, ses performances historiques, les avantages et inconvénients qu’elle présente, ainsi que les retours d’expérience des investisseurs actuels.

Présentation d’Iroko Zen : caractéristiques et chiffres clés

Iroko Zen se distingue comme une SCPI de rendement à capital variable lancée en septembre 2020. Son prix de part actuel s’établit à 202€, après une augmentation de 1% appliquée en août 2024. Pour démarrer votre investissement, vous devrez acquérir un minimum de 25 parts, représentant un ticket d’entrée de 5 050€. La capitalisation de cette SCPI atteint désormais 826 millions d’euros au troisième trimestre 2024, témoignant d’une progression significative par rapport aux 713 millions enregistrés mi-2024.

Classifiée Article 8 selon le règlement SFDR, Iroko Zen a obtenu le label Investissement Socialement Responsable en mai 2021, confirmant son engagement environnemental. L’un de ses atouts majeurs réside dans l’absence totale de frais de souscription, une particularité rare dans l’univers des SCPI. Concernant les frais de sortie, ils s’élèvent à 6% TTC pour un retrait avant 3 ans, puis deviennent nuls au-delà de cette période. Le délai de jouissance est fixé à 4 mois, signifiant que vos premiers revenus seront perçus le premier jour du quatrième mois suivant votre souscription. Les dividendes sont versés mensuellement, offrant un flux régulier de revenus, avec possibilité d’établir des versements programmés à partir d’une seule part (202€).

Société de gestion Iroko : expérience et expertise

Derrière la SCPI Iroko Zen se trouve la société de gestion Iroko, fondée en 2020 par Charles Duclert et Gautier Delabrousse-Mayoux. Malgré sa jeunesse relative sur le marché, l’équipe dirigeante apporte une solide expertise dans le domaine de l’investissement immobilier. Charles Duclert, diplômé de la prestigieuse école HEC, cumule 15 années d’expérience en asset management immobilier, garantissant une vision stratégique éprouvée.

La crédibilité d’Iroko s’est rapidement établie, comme en témoigne le soutien financier obtenu d’Eurazeo (via IDInvest) dès 2021. Cette confiance institutionnelle a permis à la société de connaître une croissance fulgurante. Elle occupe désormais la troisième position des sociétés de gestion en termes de collecte sur les neuf premiers mois de 2024. En seulement quatre années d’existence, Iroko a accompagné plus de 16 000 investisseurs et gère un portefeuille d’actifs atteignant 745 millions d’euros en 2024.

Nous apprécions particulièrement la transparence de gestion et la digitalisation complète du processus de souscription. Cette approche moderne simplifie considérablement notre expérience d’investisseur et nous permet de suivre notre placement avec précision. La plateforme en ligne offre un tableau de bord intuitif pour consulter l’évolution de notre investissement en temps réel.

Performances et rendements historiques d’Iroko Zen

L’analyse des performances d’Iroko Zen révèle une remarquable constance dans les résultats obtenus depuis sa création. La SCPI affiche des taux de distribution annuels systématiquement supérieurs à 7%, avec 7,32% en 2024, 7,12% en 2023, 7,04% en 2022 et 7,10% en 2021. Ces rendements surpassent largement l’objectif initial de 5,5% fixé par la société de gestion, témoignant d’une capacité à maximiser la valeur des actifs acquis.

En perspective, Iroko Zen vise un Taux de Rendement Interne (TRI) de 7% sur 8 ans, ambition qui semble cohérente au vu des résultats déjà obtenus. Cette performance lui a valu de figurer parmi les SCPI les plus distribuantes du marché, se classant notamment à la troisième position en 2023. Un indicateur particulièrement intéressant réside dans la valeur de reconstitution 2023, établie à 209,43€, suggérant une sous-valorisation d’environ 3,8% par rapport au prix de part actuel. Cette différence positive constitue potentiellement une opportunité d’achat pour les investisseurs perspicaces.

D’un autre côté, la prudence s’impose concernant le report à nouveau, correspondant aux réserves constituées par la SCPI. Ce dernier reste limité à 2,9 jours de distribution en 2023, un niveau relativement faible qui pourrait réduire la marge de manœuvre en cas de difficulté temporaire sur certains actifs.

Stratégie d’investissement et diversification du patrimoine

La stratégie d’investissement d’Iroko Zen se caractérise par une approche diversifiée et opportuniste, privilégiant les actifs « core » – des biens premium, certifiés et stratégiquement situés. À la fin septembre 2024, le patrimoine de la SCPI comprend 118 actifs totalisant plus de 510 000 m². Cette diversification s’étend également aux locataires, avec 218 entreprises occupant ces espaces, ce qui réduit considérablement le risque locatif en évitant toute dépendance excessive à un locataire unique.

La durée moyenne des baux, établie à environ 9 ans, assure une stabilité des revenus sur le long terme. Le Taux d’Occupation Financier (TOF) impressionnant de 98,64%, maintenu proche de 100% depuis la création, témoigne de l’excellente qualité des emplacements et des locataires sélectionnés. Notre analyse de la répartition géographique révèle une stratégie internationale affirmée : 44% des actifs sont situés en France, tandis que 56% se répartissent à travers l’Europe (Espagne, Irlande, Allemagne, Pays-Bas, Royaume-Uni).

La diversification sectorielle constitue également un point fort avec une répartition équilibrée entre commerces (27-31%), bureaux (30-32%), entrepôts et locaux d’activité (33-35%), complétée par une part dédiée à la santé (8-10%). La taille moyenne des acquisitions s’établit à 6 millions d’euros, permettant d’accéder à des actifs significatifs tout en maintenant une granularité du portefeuille. L’endettement représente 25,4% du patrimoine (181 millions d’euros au 30/09/2024), un niveau légèrement supérieur à la moyenne du secteur mais qui reste maîtrisé.

Répartition géographique et sectorielle

• Répartition géographique : France (44%), Espagne, Irlande, Allemagne, Pays-Bas, Royaume-Uni (56% collectivement)
• Répartition sectorielle : Entrepôts et locaux d’activité (33-35%), Bureaux (30-32%), Commerces (27-31%), Santé (8-10%)
• Caractéristiques des baux : Durée moyenne de 9 ans, 218 locataires diversifiés
• Qualité d’occupation : Taux d’Occupation Financier exceptionnel de 98,64%

Engagement environnemental et stratégie ISR

L’engagement d’Iroko Zen dans la transition écologique se matérialise par l’obtention du label ISR (Investissement Socialement Responsable) en mai 2021. Cette distinction témoigne d’une démarche environnementale structurée et ambitieuse, devenue aujourd’hui un critère de sélection important pour de nombreux investisseurs soucieux de l’impact de leurs placements. La SCPI déploie des actions concrètes pour améliorer la performance énergétique de son patrimoine : installation de bornes de recharge pour véhicules électriques, optimisation des systèmes de distribution d’eau chaude, et réduction globale des consommations énergétiques.

Les résultats de cette politique environnementale sont mesurables, avec une réduction de 19% des émissions de CO2 des actifs après travaux par rapport à 2021. Chaque acquisition fait l’objet d’une évaluation ESG (Environnement, Social et Gouvernance) rigoureuse, avec un système de notation sur 100 points qui permet d’identifier les axes d’amélioration et de mesurer les progrès accomplis.

Au-delà de la gestion de son patrimoine, Iroko valide un engagement sociétal en investissant 1% de sa capitalisation dans des fonds à impact social. La société est également signataire des Principes d’Investissement Responsable de l’ONU depuis octobre 2022 et membre de l’Observatoire de l’Immobilier Durable depuis septembre 2021, inscrivant sa démarche dans un cadre international reconnu.

Exemples concrets d’acquisitions récentes

Pour mieux comprendre la stratégie d’Iroko Zen, examinons quelques acquisitions représentatives récemment intégrées à son patrimoine. En France, la SCPI a investi dans des bureaux à Lille occupés par des locataires institutionnels prestigieux tels que BNP Paribas, la Caisse des Dépôts et Eurostar. Ces actifs illustrent la volonté d’acquérir des biens occupés par des entreprises solides offrant des garanties de paiement optimales.

La diversification européenne se manifeste par l’acquisition de bureaux à Londres loués à Sonnedix UK Services Ltd, renforçant l’exposition au marché britannique. En Irlande, Iroko Zen a intégré une zone commerciale à Kilkenny avec des locataires comme Woodies, Jysk et EZ Living, ainsi qu’un supermarché Dealz à Bray, deux investissements qui illustrent son intérêt pour les commerces essentiels offrant des flux de revenus stables.

Aux Pays-Bas, la SCPI a diversifié son portefeuille avec un magasin Primark à Venlo et un entrepôt logistique à Hoogezand, capitalisant sur le dynamisme du secteur logistique néerlandais. L’Espagne figure également dans le radar d’Iroko Zen avec des locaux d’activités à Arganda Del Rey. L’acquisition la plus significative reste probablement le Campus Segula Technologies en Allemagne, représentant un investissement majeur de 50 millions d’euros, démontrant la capacité de la SCPI à saisir des opportunités d’envergure avec des locataires de qualité.

Frais et structure de coûts à connaître

La structure des frais est un élément clé à considérer dans notre avis détaillé sur Iroko Zen. L’un de ses principaux atouts réside dans l’absence totale de frais d’entrée (0 %), un avantage concurrentiel significatif dans l’univers des SCPI où ces frais oscillent généralement entre 8% et 12%. Cette particularité permet aux investisseurs de valoriser immédiatement l’intégralité de leur capital.

En revanche, cette économie à l’entrée est partiellement compensée par des frais de gestion légèrement supérieurs à la moyenne du marché. Ces derniers s’élèvent à 14,4% TTC des loyers perçus (12% HT), contre environ 12% TTC pour la plupart des SCPI concurrentes. La société de gestion prélève également des frais d’acquisition (3% HT), des frais de travaux (5% HT du montant des travaux), et une commission sur vente d’actif de 4,16% HT en cas de plus-value supérieure à 5%.

Concernant les conditions de sortie, Iroko Zen applique des frais de 6% TTC pour tout retrait intervenant avant trois années d’investissement. Cette pénalité disparaît au-delà de cette période, encourageant ainsi une vision d’investissement à moyen/long terme, conformément à la philosophie générale des placements immobiliers collectifs.

Fiscalité et optimisation de l’investissement

L’optimisation fiscale représente un levier essentiel dans notre stratégie d’investissement patrimonial. Avec Iroko Zen, les revenus fonciers générés par les biens situés en France (44% du patrimoine) sont soumis à l’imposition classique : taxés à votre Tranche Marginale d’Imposition augmentée de 17,2% de prélèvements sociaux. Par contre, l’atout majeur réside dans le traitement fiscal des revenus provenant des actifs étrangers (56% du patrimoine), qui échappent aux prélèvements sociaux de 17,2%, réduisant significativement la pression fiscale globale.

Pour les investisseurs cherchant à optimiser davantage leur fiscalité, le démembrement temporaire de propriété constitue une option pertinente. Iroko Zen propose des décotes attractives allant de 13% pour un démembrement de 3 ans à 45% pour 20 ans. Cette possibilité de démembrement à partir de 3 ans constitue une rareté sur le marché des SCPI, la plupart fixant un seuil minimal de 5 ans.

Depuis 2024, Iroko Zen est également accessible via certains contrats d’assurance-vie, notamment Linxea Spirit 2, offrant ainsi la possibilité de cumuler les avantages fiscaux propres à l’enveloppe assurance-vie avec les performances de la SCPI. L’acquisition à crédit reste également une option pour amplifier l’effet de levier et potentiellement bénéficier de la déductibilité des intérêts d’emprunt pour les revenus fonciers générés.

Avantages et atouts d’Iroko Zen

Après notre analyse approfondie, plusieurs avantages significatifs d’Iroko Zen méritent d’être soulignés. L’absence de frais d’entrée est un point fort indéniable, permettant une valorisation immédiate de 100% du capital investi, contrairement à la majorité des SCPI qui appliquent des frais oscillant entre 8% et 12%. Les rendements élevés et constants dépassant 7% depuis la création placent Iroko Zen parmi les SCPI les plus performantes du marché, surpassant largement son objectif initial de 5,5%.

La diversification constitue également un point fort indéniable, tant sur le plan géographique (44% France, 56% Europe) que sectoriel (équilibre entre bureaux, commerces, entrepôts et santé). Cette répartition optimise le profil risque/rendement du portefeuille. La prédominance des actifs étrangers (56%) offre par ailleurs un avantage fiscal non négligeable avec l’exonération des prélèvements sociaux sur ces revenus.

Reconnaissance et distinctions

• Top d’Or SCPI 2023 : Prix de la meilleure SCPI diversifiée de moins de 10 ans
• Le Revenu 2023 : Trophée d’Or de la meilleure SCPI diversifiée
• Victoire de la Pierre Papier 2023 : Meilleure SCPI labellisée ISR

Le timing des acquisitions constitue également un avantage stratégique. La majorité du patrimoine a été constituée entre 2022 et 2024, période favorable aux acheteurs avec des taux de rendement attractifs. La valeur de reconstitution (209,43€) supérieure au prix de part actuel (202€) suggère une sous-valorisation potentielle, offrant une marge de sécurité appréciable pour les nouveaux souscripteurs.

Risques et points de vigilance à considérer

Malgré ses nombreux atouts, l’investissement dans Iroko Zen n’est pas exempt de risques qu’il convient d’identifier clairement. Les frais de gestion s’élèvent à 14,4% TTC des loyers perçus, un niveau supérieur à la moyenne du secteur qui se situe autour de 12%. Cette structure de coûts plus élevée pourrait légèrement éroder la rentabilité sur le long terme, même si les performances actuelles compensent largement cette différence.

La jeunesse relative d’Iroko Zen, créée en 2020, implique un historique limité qui ne permet pas d’évaluer son comportement sur un cycle immobilier complet. Comme pour tout investissement immobilier, le risque de perte en capital existe, particulièrement en cas de retournement du marché. La liquidité des parts n’est pas garantie : en cas de forte demande de retraits non compensée par de nouvelles souscriptions, vous pourriez rencontrer des difficultés pour récupérer votre capital investi.

L’endettement d’Iroko Zen atteint 25,4% du patrimoine, un niveau légèrement supérieur à la moyenne des SCPI (21,4%). Ce levier plus important pourrait amplifier les difficultés en cas de hausse prolongée des taux d’intérêt ou de baisse significative des valeurs immobilières. Enfin, le report à nouveau, limité à 2,9 jours de distribution en 2023, offre peu de réserves pour maintenir le niveau de distribution en cas de difficultés temporaires sur certains actifs du portefeuille.

Options d’investissement et modalités de souscription

Iroko Zen propose plusieurs modalités d’investissement adaptées à différents profils et objectifs patrimoniaux. L’acquisition en pleine propriété constitue l’option la plus directe, avec un prix de part fixé à 202€ et un investissement minimum de 25 parts, soit 5 050€. Pour les investisseurs à la recherche d’une optimisation fiscale, le démembrement temporaire de propriété représente une alternative intéressante, avec des durées flexibles démarrant à 3 ans – une rareté sur le marché – et pouvant s’étendre jusqu’à 20 ans.

Le démembrement viager figure également parmi les possibilités, offrant une solution pertinente dans le cadre d’une transmission patrimoniale. Depuis 2024, certains contrats d’assurance-vie comme Linxea Spirit 2 permettent d’accéder à Iroko Zen, combinant ainsi les avantages fiscaux de cette enveloppe avec les performances de la SCPI. L’acquisition à crédit reste une option pour amplifier l’effet de levier, particulièrement intéressante dans un contexte de rendements supérieurs aux taux d’intérêt actuels.

Processus de souscription et conditions

• Processus entièrement digitalisé : souscription en ligne avec signature électronique
• Documents nécessaires : pièce d’identité, justificatif de domicile, RIB, formulaire de connaissance client
• Modalités de sortie : frais de 6% TTC si retrait avant 3 ans, absence de frais après cette période
• Délai de jouissance : 4 mois (premier jour du quatrième mois suivant la souscription)

Le versement des dividendes s’effectue mensuellement, offrant un flux régulier de revenus, avec possibilité d’établir des versements programmés à partir d’une seule part (202€). Cette flexibilité permet d’adapter votre stratégie d’investissement à votre capacité d’épargne et à vos objectifs financiers.

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Retours d’expérience et avis des investisseurs

Les témoignages recueillis auprès des investisseurs actuels d’Iroko Zen révèlent une satisfaction globale concernant cette SCPI. La qualité des conseils dispensés lors de la phase de souscription est particulièrement appréciée, avec un accompagnement personnalisé qui permet aux investisseurs de comprendre précisément les caractéristiques et implications de leur placement. La facilité du processus de souscription entièrement digitalisé constitue également un point fort régulièrement mentionné, permettant de finaliser l’investissement rapidement et sans contraintes administratives excessives.

L’absence de frais d’entrée représente un argument décisif pour de nombreux souscripteurs, qui soulignent l’impact immédiat sur la rentabilité de leur placement. L’interface de suivi en ligne reçoit également des commentaires positifs pour sa clarté et sa richesse d’informations, permettant de visualiser l’évolution du patrimoine et des performances en temps réel.

Néanmoins, certains investisseurs expriment des inquiétudes légitimes concernant le manque de recul historique d’Iroko Zen, créée en 2020. Cette jeunesse relative suscite des interrogations quant à la capacité de la SCPI à maintenir ses performances en cas de retournement du marché immobilier. La transparence de la société de gestion concernant sa stratégie d’investissement et la composition détaillée du patrimoine est néanmoins soulignée comme un facteur rassurant, permettant aux investisseurs de suivre précisément l’évolution de leur placement.