La déclaration de sinistre en immobilier constitue une obligation légale incontournable pour tout vendeur soucieux de sécuriser ses transactions.

• Obligation fondée sur l’article L.125-5 du Code de l’environnement, concernant uniquement les sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles, minières ou technologiques
• Déclaration obligatoire dès la promesse de vente, actualisée à l’acte authentique, intégrée dans l’état des risques (section 7 du CERFA)
• Conséquences graves en cas d’omission : annulation de la vente ou réduction du prix selon la jurisprudence
• Application à la plupart des transactions immobilières, avec certaines exceptions comme les contrats de construction sans terrain

La déclaration de sinistre dans les transactions immobilières représente une obligation fondamentale pour tout vendeur soucieux de respecter le cadre légal. Investisseurs comme nous y sommes particulièrement attentifs, sachant qu’un manquement pourrait compromettre notre réputation et entraîner l’annulation d’une vente. Depuis l’entrée en vigueur de cette obligation en 1982, puis son renforcement en 2003 avec l’inclusion des catastrophes technologiques, les exigences se sont considérablement précisées. Selon les statistiques officielles, plus de 95% des arrêtés « Catastrophes » concernent des catastrophes naturelles, illustrant l’importance majeure de cette catégorie dans les déclarations obligatoires. Aujourd’hui, nous vous proposons d’chercher en détail ce que recouvre cette obligation, ses implications juridiques et les meilleures pratiques pour vous protéger lors de vos transactions immobilières.

Cadre juridique et obligations du vendeur en matière de déclaration de sinistres

Fondements légaux de l’obligation de déclaration

L’obligation de déclarer les sinistres lors d’une vente immobilière repose principalement sur l’article L.125-5 du Code de l’environnement. Cette disposition légale, dans son paragraphe IV, impose au propriétaire d’informer par écrit l’acquéreur de tout sinistre ayant affecté le bien pendant sa période de propriété. Cette mesure s’inscrit dans une démarche de protection des acquéreurs de biens immobiliers, leur permettant d’acheter en toute connaissance de cause. Ce cadre juridique s’est enrichi progressivement, notamment avec l’intégration des catastrophes technologiques depuis 2003, en complément du dispositif initial qui concernait uniquement les catastrophes naturelles.

Les articles L.125-1 et L.125-2 du Code des assurances viennent compléter ce dispositif en définissant précisément les sinistres concernés par cette obligation. Ils précisent notamment les conditions dans lesquelles un événement peut être qualifié de catastrophe naturelle et donner lieu à une indemnisation spécifique. La législation établit ainsi un système complet d’information sur les risques encourus par le bien immobilier, permettant aux futurs propriétaires d’évaluer correctement l’exposition du bien aux risques naturels ou technologiques.

Types de sinistres à déclarer obligatoirement

Tous les sinistres ne sont pas concernés par cette obligation de déclaration. Seuls doivent être déclarés les sinistres ayant donné lieu au versement d’une indemnité au titre de la garantie contre les effets des catastrophes naturelles, minières ou technologiques. Cette distinction est cruciale car elle exclut de fait les sinistres indemnisés sous d’autres régimes d’assurance, comme la garantie tempête, dégât des eaux ou incendie standard. Nous devons être particulièrement vigilants sur ce point lors de nos transactions immobilières pour éviter tout litige ultérieur.

Il est également important de noter que les arrêtés « Catastrophes » sont pris seulement depuis 1982, date de création du régime des catastrophes naturelles. Cette limitation temporelle signifie que les événements catastrophiques antérieurs à 1982 ne sont pas soumis à déclaration obligatoire, même s’ils ont pu causer des dommages significatifs au bien. Cette restriction peut représenter un angle mort dans l’information disponible pour les acquéreurs, particulièrement pour les immeubles anciens.

Les catastrophes naturelles représentent plus de 99% des arrêtés publiés, incluant inondations, mouvements de terrain, sécheresses affectant les fondations, et autres phénomènes naturels d’intensité anormale. Les risques miniers et technologiques, bien que moins fréquents, doivent également être mentionnés s’ils ont donné lieu à indemnisation.

Forme et moment de la déclaration

La déclaration de sinistre doit être établie dès la promesse de vente et actualisée au moment de la signature de l’acte authentique. Cette double temporalité assure que l’information transmise à l’acquéreur reste pertinente tout au long du processus de vente. Aucun formulaire officiel n’est imposé par la réglementation, la déclaration pouvant être rédigée sur papier libre. Elle doit néanmoins répertorier de façon exhaustive les sinistres indemnisés depuis 1982 ou depuis que le vendeur est devenu propriétaire si cette date est postérieure.

Depuis l’arrêté ministériel du 19 décembre 2013, la déclaration des sinistres est devenue une sous-rubrique de l’état des risques, apparaissant dans la section 7 du formulaire CERFA correspondant. Cette intégration simplifie la procédure tout en maintenant la distinction fondamentale entre l’état des risques potentiels et la déclaration des sinistres effectivement survenus. Pour nous investisseurs, cette formalisation facilite l’organisation de nos dossiers de vente tout en garantissant le respect de nos obligations légales.

Actes et contrats concernés par cette obligation

L’obligation de déclaration des sinistres s’applique à un large éventail de transactions immobilières. Sont principalement concernés les contrats de vente de biens immobiliers bâtis, qui constituent le cœur de cette législation. Mais cette obligation s’étend également aux contrats de location classiques (baux commerciaux ou d’habitation), aux locations saisonnières ou de vacances, ainsi qu’aux locations meublées. Nous devons également intégrer cette obligation dans nos stratégies d’investissement immobilier à long terme, notamment lors de cessions gratuites, d’échanges, de donations ou de partages successoraux.

Cette obligation s’applique également aux baux emphytéotiques, qui constituent parfois des options intéressantes dans certaines stratégies patrimoniales. En revanche, certaines transactions échappent à cette obligation, notamment :

• Les contrats de construction sans fourniture de terrain
• Les baux oraux (contrats de location non écrits)
• Les contrats de séjour en établissements collectifs
• Les ventes dans le cadre de procédures judiciaires
• Les transferts de propriété par préemption, délaissement ou expropriation
• Les renouvellements de baux par tacite reconduction

Cette connaissance précise du périmètre d’application nous permet d’adapter notre approche selon le type de transaction envisagée, tout en restant conformes aux exigences légales.

Responsabilité du vendeur et conséquences juridiques d’un manquement

La responsabilité de la déclaration des sinistres repose exclusivement sur le propriétaire vendeur ou bailleur. Même s’il peut déléguer la réalisation matérielle du document à un professionnel de l’immobilier, la responsabilité juridique lui incombe entièrement. Cette responsabilité s’étend au-delà de la simple mention de l’existence d’un sinistre : le vendeur doit, s’il en a connaissance, informer l’acquéreur de l’origine du dommage, de son ampleur et des risques d’évolution potentiels.

Les conséquences d’un manquement à cette obligation sont particulièrement sévères. L’article L.125-5, V du Code de l’environnement prévoit que l’acquéreur peut poursuivre soit la résolution du contrat, soit une diminution du prix de vente. La jurisprudence est venue confirmer la rigueur de ces sanctions. Dans un arrêt marquant du 7 novembre 2019, la Cour de cassation a considéré que la non-déclaration d’une catastrophe naturelle ayant affecté un bien constituait une information substantielle, justifiant l’annulation pure et simple de la vente.

Pour nous investisseurs, cette jurisprudence souligne l’importance capitale d’une transparence totale concernant l’historique des sinistres de nos biens. Le risque financier associé à une omission, volontaire ou non, peut largement dépasser l’éventuel avantage d’une dissimulation, sans compter l’atteinte à notre réputation sur le marché.

Sinistres survenus pendant la procédure de vente

La situation se complexifie encore davantage lorsqu’un sinistre survient après la signature du compromis de vente mais avant la signature de l’acte définitif. Dans ce cas de figure, deux situations principales peuvent se présenter. Si les dommages sont réparables et n’affectent pas substantiellement la valeur ou l’usage du bien, comme un dégât des eaux mineur, la vente peut généralement se poursuivre, moyennant éventuellement une adaptation des conditions.

En revanche, si les dommages sont irrémédiables, comme dans le cas d’un incendie détruisant largement le bien, l’acquéreur peut légitimement renoncer à l’acquisition. La question de l’attribution de l’indemnité d’assurance dans ce contexte fait l’objet d’une jurisprudence fluctuante mais qui semble progressivement se stabiliser. Un arrêt déterminant de la Cour de cassation du 7 mars 2019 a précisé que l’acquéreur a qualité pour agir en paiement des indemnités d’assurance contre l’assureur du vendeur, même pour les dommages survenus avant le transfert effectif de propriété.

Ce même arrêt établit un principe fondamental : dès lors que le sinistre survient après la conclusion de la promesse de vente, l’acheteur se voit transmettre l’ensemble des droits nés du contrat d’assurance. Cette jurisprudence renforce la nécessité pour nous de maintenir nos polices d’assurance actives jusqu’à la signature définitive et de prévoir contractuellement le traitement des éventuels sinistres intermédiaires.

Difficultés pratiques et recommandations

L’application concrète de cette obligation de déclaration se heurte à plusieurs difficultés pratiques. La principale réside dans l’absence d’une base nationale de données fiable sur les biens immobiliers ayant fait l’objet d’une indemnisation suite à un sinistre « Catastrophe ». La base de données « CatNat » existante présente des erreurs et des problèmes de mise à jour, certains arrêtés n’y étant pas répertoriés ou l’étant avec retard.

Par ailleurs, nous constatons régulièrement que de nombreux arrêtés préfectoraux ne sont pas conformes à la loi, créant une confusion entre l’état des risques et la déclaration des sinistres. Cette situation est d’autant plus problématique que la plupart des arrêtés « Catastrophes » sont relativement insignifiants au niveau communal, ce qui peut conduire certains propriétaires à ignorer des événements qu’ils considèrent comme mineurs.

Face à ces difficultés, plusieurs recommandations pratiques s’imposent :

1. Maintenir l’assurance habitation active jusqu’au moment de la signature de l’acte définitif
2. Réunir vendeur, acquéreur et assureur devant le notaire en cas de sinistre survenu entre compromis et acte authentique
3. Rechercher une solution à l’amiable en cas de désaccord sur les conséquences d’un sinistre
4. Consigner tout accord concernant les sinistres dans l’acte de vente lui-même
5. Adopter une transparence totale sur les sinistres passés, même ceux qui pourraient sembler mineurs

Dans notre pratique d’investisseurs immobiliers, nous privilégions systématiquement la transparence comme principe directeur. L’expérience montre que la dissimulation d’informations sur les sinistres passés génère immanquablement des contentieux coûteux et potentiellement désastreux pour notre réputation. À l’inverse, une communication claire sur l’historique du bien, accompagnée des informations sur les travaux de réparation et de prévention entrepris, renforce la confiance de l’acquéreur et sécurise la transaction.

Les notaires jouent également un rôle primordial dans ce processus. Leur vigilance concernant les déclarations de sinistres constitue une garantie supplémentaire pour les deux parties. Ils peuvent notamment orienter les vendeurs vers les sources d’information fiables pour identifier les arrêtés « Catastrophes » concernant leur bien et les aider à rédiger des déclarations conformes aux exigences légales.

Pour optimiser la gestion de notre patrimoine immobilier, nous conservons systématiquement les dossiers d’assurance et les documents relatifs aux sinistres passés pour chacun de nos biens. Cette pratique nous permet non seulement de respecter facilement nos obligations légales lors des transactions, mais aussi de confirmer notre sérieux aux acquéreurs potentiels, contribuant ainsi à valoriser nos biens sur un marché où la confiance constitue un facteur déterminant.

En définitive, la déclaration de sinistre dans l’acte de vente représente bien plus qu’une simple formalité administrative. Elle constitue un élément fondamental de la sécurisation juridique de la transaction immobilière et révèle l’approche éthique du vendeur. Pour nous qui investissons sur le long terme, intégrer cette dimension dans notre stratégie globale contribue non seulement à respecter nos obligations légales, mais aussi à bâtir une réputation de fiabilité qui valorise l’ensemble de notre portefeuille immobilier.