La location meublée non professionnelle en indivision est un investissement immobilier locatif qui permet à plusieurs personnes de détenir un bien meublé destiné à la location. Ce dispositif offre l’avantage de mutualiser les ressources pour acquérir un bien plus grand, sans avoir besoin de créer une société. En 2024, plus de 30% des investisseurs immobiliers ont envisagé cette option pour leur premier investissement locatif. Examinons ensemble comment fonctionne ce dispositif, quelles sont ses implications fiscales et comment optimiser sa gestion.
Comprendre le fonctionnement de la LMNP en indivision
Pour bien comprendre la location meublée non professionnelle en indivision, il faut d’abord en connaitre les bases. Elle associe deux concepts juridiques distincts : le statut LMNP et le régime de l’indivision. Leur combinaison crée un cadre spécifique pour l’investissement locatif, avec une fiscalité LMNP toujours très avantageuse en 2025.
La notion d’indivision
L’indivision est une forme de propriété collective où plusieurs personnes, appelées indivisaires, détiennent ensemble un même bien. Chaque indivisaire possède une part, généralement exprimée en pourcentage, qui détermine ses droits sur le bien et sa participation aux charges. Plus souple et moins contraignante qu’une SCI (Société civile immobilière), l’indivision offre une alternative simple et efficace, pour investir à plusieurs.
Les conditions du statut LMNP
Pour bénéficier du statut de loueur en meublé non professionnel, vous devez respecter certaines conditions précises :
- Vos recettes annuelles issues de cette activité ne doivent pas dépasser 23 000 €
- Ces revenus locatifs ne doivent pas représenter plus de 50 % des revenus globaux de votre foyer fiscal
- Votre bien doit être suffisamment meublé selon les critères légaux (literie, réfrigérateur, plaques de cuisson, etc.)
- Vous devez déclarer cette activité auprès de l’administration
Les démarches administratives pour créer une LMNP en indivision
Pour créer une LMNP en indivision, vous deviez avant la mise en place du Guichet Unique des entreprises suivre une procédure d’immatriculation spécifique, soit le formulaire FCMB (déclaration d’exploitation en commun) en indiquant clairement « indivision » dans l’en-tête. Ce document devait être complété puis communiquer au Greffe du Tribunal de Commerce de la juridiction dont dépendait votre bien.
Dorénavant, il n’est plus nécessaire de passer par ce formulaire. La création d’une activité LMNP en indivision doit se faire via le Guinet unique. Cet enregistrement en ligne vous permet de recevoir votre numéro de SIRET.
Fiscalité et imposition de la LMNP en indivision
La fiscalité applicable à la location meublée en indivision est un élément déterminant dans la rentabilité de votre investissement. Elle présente des particularités qu’il convient de maîtriser pour optimiser votre stratégie d’investissement.
Le régime fiscal applicable
Les revenus générés par une LMNP en indivision sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Contrairement à une LMNP en nom propre, le régime micro-BIC n’est généralement pas accessible aux indivisions, à quelques exceptions près :
- Les locations meublées de tourisme peuvent bénéficier du régime fiscal simplifié appelé micro-BIC
- Les chambres d’hôtes déclarées restent également éligibles à ce régime simplifié
- Si vos revenus locatifs dépassent 247 000 €, le régime réel normal devient obligatoire
- Chaque indivisaire sera imposé individuellement sur sa quote-part du résultat
Les déductions fiscales possibles
L’imposition au régime réel, bien que plus complexe administrativement, ouvre droit à de nombreuses déductions fiscales qui peuvent considérablement réduire votre base imposable. Vous pourrez notamment déduire :
– Les frais de gestion liés au bien (honoraires d’agence, frais bancaires…)
– Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire
– Les impôts locaux comme la taxe foncière et la CFE
– Les primes d’assurance (multirisque habitation, loyers impayés…)
– Les intérêts d’emprunt et frais de dossier bancaire
– Les travaux d’entretien et de réparation
– Les frais d’acquisition du bien (frais de notaire, droits d’enregistrement…) en dehors de la valeur du terrain
L’amortissement : un avantage fiscal majeur
Le principal atout fiscal de la location meublée non professionnelle réside dans la possibilité d’amortir comptablement le bien immobilier et son mobilier. Cette déduction fiscale, sans impact sur votre trésorerie, permet de créer un déficit comptable tout en maintenant un flux de trésorerie positif. Vous pourrez ainsi amortir :
– Le bien immobilier sur une durée généralement comprise entre 25 et 50 ans (soit 2 à 4% par an)
– Les installations techniques (plomberie, électricité) sur 15 à 25 ans
– Le mobilier sur une période de 5 à 10 ans selon sa nature
Avantages et inconvénients de l’investissement LMNP en indivision
Comme toute stratégie d’investissement, la location meublée non professionnelle en indivision présente des atouts et des limites. Cette analyse vous permettra de déterminer si cette configuration correspond à vos objectifs patrimoniaux.
Les atouts de la LMNP en indivision
La LMNP en indivision offre de nombreux avantages par rapport à d’autres formes d’investissement immobilier :
– Une structure juridique simplifiée par rapport à une société (SCI ou SARL)
– L’absence de formalités complexes et de délais supplémentaires pour sa création
– La possibilité de mutualiser les apports entre plusieurs investisseurs pour acquérir des biens plus onéreux
– Un cadre particulièrement adapté aux couples en union libre ou aux groupes d’amis
– Le régime fiscal avantageux de la LMNP avec l’amortissement du bien et du mobilier
Les limites et contraintes
Malgré ses atouts, cette configuration présente également certains inconvénients à considérer :
– La non-déductibilité des frais de comptabilité, contrairement à une LMNP classique
– Des processus décisionnels parfois complexes nécessitant l’accord majoritaire voire unanime
– La responsabilité proportionnelle des indivisaires face aux dettes liées au bien
– Les difficultés potentielles en cas de mésentente entre co-propriétaires
– La complexité juridique en cas de décès d’un indivisaire (transmission des parts aux héritiers)
– Des procédures parfois lourdes pour sortir de l’indivision
Pour quel profil d’investisseur ?
La LMNP en indivision convient particulièrement à certains profils d’investisseurs :
– Les couples non mariés ou pacsés souhaitant investir ensemble
– Les groupes d’amis ou de proches désirant mutualiser leurs ressources
– Les investisseurs recherchant une solution simple sans création de société
– Les personnes ayant hérité d’un bien et souhaitant le rentabiliser
– Les investisseurs cherchant à optimiser fiscalement leurs revenus locatifs
– Les contribuables fortement imposés à la recherche d’une défiscalisation immobilière
Pour conclure, l’indivision LMNP représente une option intéressante pour développer votre patrimoine immobilier à plusieurs, tout en bénéficiant d’avantages fiscaux significatifs. Nous vous conseillons de consulter un expert (notaire, avocat fiscaliste ou expert-comptable) avant de vous lancer dans cette aventure, afin d’adapter parfaitement cette stratégie à votre situation personnelle et à vos objectifs.
