La combinaison SARL familiale et LMNP offre une approche stratégique d’investissement immobilier alliant rentabilité et optimisation fiscale.
- Mutualisation des ressources : mise en commun du capital familial permettant des investissements plus conséquents
- Avantage fiscal majeur : transparence fiscale illimitée avec imposition au niveau des associés et amortissement du bien
- Protection patrimoniale : responsabilité limitée aux apports et transmission facilitée aux héritiers
- Plus-values optimisées : régime des particuliers avec abattements pour durée de détention
- Alternative supérieure à la SCI pour la location meublée, malgré des obligations comptables plus strictes
Nous avons découvert une stratégie d’investissement particulièrement intéressante : combiner le statut LMNP avec une structure de SARL familiale. Cette approche offre des avantages considérables pour maximiser la rentabilité de nos investissements locatifs tout en optimisant notre fiscalité. En 2024, ce dispositif attire de plus en plus d’investisseurs souhaitant développer leur patrimoine immobilier de manière intelligente et pérenne.
Qu’est-ce qu’une SARL de famille pour la location meublée ?
Une SARL de famille représente une structure juridique particulière permettant d’investir collectivement dans l’immobilier locatif meublé. Sa particularité réside dans la composition de ses associés, qui doivent obligatoirement appartenir à une même famille. Concrètement, les membres peuvent être des parents en ligne directe (ascendants et descendants), des frères et sœurs, des conjoints ou des partenaires liés par un PACS.
Cette structure présente un avantage majeur : elle permet de mettre en commun les ressources familiales pour augmenter significativement le pouvoir d’achat immobilier. Grâce à l’effet levier de l’emprunt bancaire, nous pouvons ainsi réaliser des investissements plus conséquents que si nous agissions individuellement.
La spécificité de la SARL de famille réside dans sa possibilité d’opter pour le régime de transparence fiscale des sociétés de personnes pour une durée illimitée. Cette option, contrairement à une SARL classique où elle est limitée à 5 ans, représente un atout considérable pour la stratégie patrimoniale à long terme. Dans ce cadre :
- La SARL ne paie pas d’impôts comme telle
- Les associés sont imposés sur leur quote-part respective dans le capital
- Les revenus locatifs sont imposables dans la catégorie des BIC
- Les plus-values suivent le régime des plus-values immobilières des particuliers
Pour créer une SARL de famille, plusieurs étapes s’imposent : nomination du gérant, rédaction des statuts, apport au capital social, publication d’un avis de constitution et immatriculation au Répertoire national des entreprises. Il est essentiel de déclarer l’option pour le régime des sociétés de personnes avant l’ouverture du premier exercice, avec l’agrément de tous les associés.
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Le régime LMNP au sein d’une SARL familiale
Pour bénéficier du statut LMNP dans le cadre d’une SARL de famille, certaines conditions doivent être respectées. Depuis la réforme fiscale de 2023, les recettes locatives annuelles ne doivent pas dépasser 23 000 € et ces recettes doivent représenter moins de 50% des revenus du foyer fiscal (incluant salaires et autres revenus professionnels). Si ces plafonds sont dépassés, les associés basculeront vers le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Un point fondamental à comprendre : l’article 50-2-c du Code général des impôts interdit le régime micro-BIC aux associés d’une SARL de famille. Ces derniers doivent obligatoirement opter pour le régime réel d’imposition, permettant la déduction des charges réelles sur les recettes générées.
L’avantage majeur du régime LMNP au réel réside dans la possibilité d’amortir fiscalement le bien immobilier. Ce mécanisme permet de :
| Avantages | Fonctionnement |
| Réduction de la charge fiscale | Diminution significative de l'imposition sur les revenus locatifs |
| Optimisation fiscale | Possibilité de supprimer totalement l'imposition dans certains cas |
| Constitution patrimoniale | Capitalisation des investissements avec limitation de la fiscalité |
L’amortissement s’effectue par composant, avec des durées différentes selon les parties du bien. Deux restrictions importantes s’appliquent : le terrain ne peut pas être amorti (nécessitant une ventilation entre foncier et bâti) et l’amortissement ne peut pas générer de déficit BIC imputable sur le revenu global.
Pour qu’un logement soit considéré comme meublé, il doit être équipé d’un minimum de mobilier nécessaire à la vie quotidienne, incluant notamment literie, dispositif d’occultation des fenêtres, équipements de cuisine et mobilier de base. Cette condition est essentielle pour valider le statut LMNP.
Les avantages d’investir en LMNP via une SARL familiale
Opter pour une SARL de famille pour notre activité de location meublée offre de nombreux atouts stratégiques. En premier lieu, cette structure apporte une protection patrimoniale significative. Étant société à responsabilité limitée, elle protège notre patrimoine personnel en cas de difficultés financières, puisque les associés ne sont responsables qu’à hauteur de leurs apports.
La transmission du patrimoine se trouve également facilitée avec ce dispositif. Nous pouvons envisager plusieurs stratégies :
- Cession progressive des parts sociales aux héritiers
- Donation avec réserve d’usufruit
- Donation d’usufruit
- Transmission à moindre coût par démembrement des parts sociales
Sur le plan fiscal, la combinaison SARL de famille et LMNP offre une optimisation remarquable. Elle permet d’allier l’absence de plafond de revenus locatifs, les avantages fiscaux du statut LMNP (notamment les amortissements) et l’absence de double imposition qui toucherait une SARL classique à l’IS.
La plus-value réalisée lors de la revente bénéficie du régime des plus-values des particuliers, avec une assiette basée sur la valeur d’acquisition du bien et non sa valeur nette comptable. Les abattements pour durée de détention s’appliquent normalement, ce qui constitue un avantage considérable : nous amortissons fiscalement le bien pendant sa détention sans augmenter l’assiette d’imposition lors de la vente.
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Limites du dispositif et comparaison avec la SCI
Malgré ses nombreux atouts, le dispositif SARL de famille en LMNP présente certaines contraintes. Les obligations comptables et administratives sont plus strictes qu’en LMNP individuel, nécessitant l’établissement d’une liasse fiscale complète (bilan, compte de résultat, tableaux d’immobilisations et amortissements). Les formalités juridiques incluent la tenue d’assemblées générales et le dépôt des comptes, engendrant généralement des coûts comptables plus élevés.
Un point souvent méconnu : dans une SARL de famille, la notion de dividende n’existe pas. Le bénéfice est considéré comme distribué aux associés au prorata de leurs droits, qu’il soit effectivement versé ou mis en réserve, ce qui peut impacter notre stratégie de distribution.
Face aux contraintes bancaires, nous devons rester vigilants. Malgré la responsabilité limitée de la structure, les établissements bancaires exigent fréquemment des garanties supplémentaires comme des hypothèques ou des cautions personnelles lors de nos demandes de financement.
La SCI est souvent envisagée comme alternative, mais présente des limitations importantes pour la location meublée. Avec mon expérience de société civile, elle ne peut pas, par principe, exercer une activité commerciale. L’article 206 du CGI interdit aux sociétés de personnes comme les SCI de bénéficier du régime de transparence fiscale pour la location meublée. Une SCI pratiquant cette activité serait automatiquement soumise à l’impôt sur les sociétés, sauf si cette activité représente une part minime des revenus.
Pour une stratégie d’investissement axée principalement sur la location meublée, la SARL de famille s’avère donc généralement plus pertinente que la SCI. Elle nous permet de combiner protection patrimoniale, optimisation fiscale et transmission facilitée, tout en conservant la souplesse nécessaire à une gestion familiale de nos investissements immobiliers.
