Racheter la maison de ses parents de leur vivant est souvent bien plus qu’une opération immobilière. C’est un choix qui touche à la mémoire familiale, à la solidarité intergénérationnelle et à l’équilibre de la fratrie. Derrière cette envie de conserver le toit sous lequel ont grandi plusieurs générations se cachent des enjeux très concrets : valorisation du bien, montage financier, fiscalité, mais aussi gestion de possibles tensions avec les frères et sœurs. Menée sans méthode, cette démarche peut se transformer en source de conflits durables. Structurée avec des repères juridiques et patrimoniaux solides, elle devient au contraire un levier puissant pour organiser la transmission tout en protégeant les parents.
Les règles sont claires : la vente entre parents et enfant reste une vente classique aux yeux de la loi. Prix cohérent avec le marché, acte notarié, financement vérifiable, information des autres héritiers : autant d’éléments scrutés à la fois par le fisc, le notaire et parfois par les banques. Dans ce contexte, disposer d’une vision structurée des étapes clés change tout. Définir le véritable objectif du projet, faire évaluer le bien de manière incontestable, arbitrer entre rachat, donation ou solutions hybrides, anticiper la place de chaque héritier : ce sont ces décisions qui feront la différence entre un rachat fluide et un contentieux familial. Le lecteur trouvera ici une grille d’analyse pragmatique pour décider s’il est pertinent d’acheter, comment sécuriser l’opération et quelles alternatives envisager si le rachat pur et simple n’est pas la meilleure option.
Acheter la maison de ses parents de leur vivant : clarifier les motivations et les enjeux patrimoniaux
Avant d’aborder les chiffres, une première étape s’impose : clarifier pourquoi il est envisagé d’acheter la maison de ses parents de leur vivant. Cette question paraît simple, mais elle conditionne toute la stratégie. Dans les situations observées sur le terrain, trois grands profils se détachent. D’abord, ceux qui veulent préserver le bien familial et éviter une vente à un tiers après un décès. Ensuite, les enfants qui souhaitent offrir à leurs parents une sécurité financière ou un cadre de vie mieux adapté en mobilisant la valeur de la maison. Enfin, ceux qui y voient un investissement immobilier rationnel, comparable à l’achat d’une maison à vendre à Narbonne Plage ou d’un appartement à vendre en bord de mer, mais avec une dimension affective en plus.
Ces trois motivations n’impliquent pas les mêmes mécanismes. Quand l’objectif principal est de garder la maison dans le patrimoine familial, l’enjeu est de trouver un montage qui respecte l’équité entre héritiers, tout en permettant à un seul enfant – ou à plusieurs – de devenir propriétaire. Si l’objectif est de renforcer la sécurité des parents (par exemple financer des travaux d’adaptation, rembourser un prêt ou générer un capital pour compléter leur retraite), le projet doit être analysé comme une opération de gestion de patrimoine à l’échelle du foyer, et non comme une simple opportunité pour l’enfant acheteur.
Un cas typique illustre bien ce dilemme. Claire, 38 ans, souhaite racheter la maison de village de ses parents. Son frère vit à l’étranger et ne compte pas revenir. Les parents ont encore un crédit de 70 000 €. Leur objectif n’est pas de « faire une bonne affaire », mais de s’assurer que la maison reste dans la famille, tout en soldant leur emprunt. Pour Claire, le projet mêle attachement émotionnel fort et logique d’investissement : elle envisage à terme d’en faire une résidence principale. Sans clarification de ces objectifs, il serait tentant de fixer un prix « de famille » très bas. C’est précisément le type de situation qui, quelques années plus tard, alimente les ressentiments et les contestations de succession.
Sur le plan juridique, il est essentiel de comprendre que la vente entre ascendants et descendants doit avoir toutes les caractéristiques d’une véritable transaction de marché. Un prix trop éloigné de la valeur réelle peut être requalifié en donation déguisée, avec à la clé redressement fiscal et conflit potentiel avec la fratrie. Les notaires et les services fiscaux sont particulièrement attentifs à ces montages lorsque la vente intervient peu de temps avant un décès ou dans un contexte de tensions familiales.
Les enjeux patrimoniaux dépassent largement la seule maison. Racheter le bien des parents peut impacter la répartition globale de l’héritage : placements financiers, autres biens immobiliers, dettes, donations déjà réalisées. Il est donc utile de replacer l’opération dans une vision d’ensemble : quels seront les droits de chacun au moment de la succession ? Les parents ont-ils déjà aidé certains enfants par des donations antérieures ? Des clauses particulières (réserve d’usufruit, par exemple) sont-elles nécessaires pour sécuriser leur maintien dans les lieux ? Cette approche globale permet d’éviter de concentrer toute la négociation sur le seul prix, alors que c’est l’équilibre final du patrimoine qui compte.
Enfin, ce type de projet doit aussi être confronté à d’autres opportunités du marché. Certains enfants acceptent un effort financier important pour conserver une maison familiale dont la localisation, la performance énergétique ou le potentiel locatif sont parfois médiocres. Comparer, à froid, cette opération avec l’achat classique d’un bien (par exemple via un guide complet d’achat immobilier) aide à mesurer si l’on paie un « prix émotionnel » raisonnable ou disproportionné. Ce travail préalable de clarification des motivations et des enjeux patrimoniaux constitue la base d’un rachat serein.
Une fois ce socle posé, la question suivante devient inévitable : combien vaut vraiment la maison, et comment le prouver ?
Évaluer la valeur de la maison parentale et calculer la soulte : méthode, chiffres et exemples
La pierre angulaire d’un rachat réussi est une évaluation rigoureuse de la valeur du bien. Une simple estimation « à la louche » ou basée sur des souvenirs de prix évoqués il y a dix ans représente un risque majeur. Dans le cadre d’une vente entre parents et enfant, cette valeur sert de référence non seulement pour la banque et le notaire, mais aussi pour tous les héritiers actuels ou futurs. C’est elle qui permettra de calculer la valeur nette à partager et, le cas échéant, la soulte à verser aux frères et sœurs.
Pour limiter les contestations, plusieurs approches peuvent être combinées. Une première méthode consiste à demander deux ou trois avis d’agences locales, comme si le bien devait être mis sur le marché dans les trois mois. Cette vision dynamique du marché reste utile, mais elle demeure indicative et parfois influencée par la volonté de décrocher un mandat. C’est pourquoi il est pertinent de compléter ces estimations par une expertise immobilière indépendante, réalisée par un spécialiste (expert judiciaire, cabinet d’expertise, ou notaire formé à l’évaluation).
La notion de valeur nette est souvent mal comprise. Concrètement, il s’agit de la valeur de marché actuelle du bien, à laquelle on soustrait le solde du crédit immobilier restant dû. C’est cette valeur nette qui sera considérée comme le « patrimoine » réellement détenu par les parents. Si plusieurs héritiers sont appelés à se partager ce patrimoine, et que l’un d’eux rachète la maison, la soulte se calcule à partir de ce montant net.
Imaginons un exemple chiffré. Une maison est estimée à 350 000 €. Les parents ont encore 50 000 € de prêt à rembourser. La valeur nette est donc de 300 000 €. S’il y a trois enfants, la part théorique de chacun dans ce bien serait de 100 000 €, à condition d’ignorer le reste du patrimoine. Si l’un des enfants rachète la maison, il devra compenser ses frère et sœur via une soulte de 100 000 € chacun, soit 200 000 € au total. Le prix d’achat payé aux parents peut alors être structuré pour solder le crédit et répartir le produit de vente, en tenant compte de leurs besoins financiers.
Pour mettre en perspective les contraintes du rachat familial avec une acquisition classique, le tableau suivant synthétise les grandes différences entre acheter la maison de ses parents de leur vivant et acquérir un bien ordinaire sur le marché :
| Critère | Rachat de la maison des parents | Achat d’un bien sur le marché classique |
|---|---|---|
| Fixation du prix | Doit refléter le marché et rester défendable face aux héritiers et au fisc | Négociation libre avec le vendeur, sans enjeu successoral |
| Enjeux familiaux | Impact direct sur l’équité entre frères et sœurs | Impact limité au budget de l’acheteur |
| Contrôle du fisc | Risque de requalification en donation s’il y a sous-évaluation marquée | Contrôle plus rare, sauf cas particuliers |
| Notaire | Rôle central de conseil en matière de succession et de réserve héréditaire | Rôle axé sur la sécurité juridique de la transaction |
| Stratégie patrimoniale | Doit s’intégrer à la préparation de la transmission globale | Raisonnement principalement financier (rendement, localisation, etc.) |
Ce cadre théorique prend tout son sens dans les discussions avec les banques. Un prix de vente très inférieur aux estimations de marché alerte les conseillers crédit. Certains établissements refusent d’accorder un prêt sur un montant artificiellement bas, car la maison sert généralement de garantie hypothécaire. Si la valeur déclarée ne correspond pas à la réalité, la banque estime que son risque n’est pas correctement couvert. Elle peut alors exiger un rapport d’expertise, voire réévaluer elle-même le bien.
Pour disposer d’un point de comparaison, beaucoup de ménages analysent en parallèle des annonces de maisons familiales ou de villas dans des zones de villégiature, comme une maison arrière-pays niçois à vendre ou une villa à vendre à Djerba. Cette mise en perspective aide à vérifier que le prix envisagé pour le rachat familial reste en ligne avec le marché global, même si la dimension affective incite souvent à accepter un effort supplémentaire.
Au-delà du prix, l’évaluation doit intégrer l’état réel du bien. Une maison familiale peut nécessiter des travaux lourds (isolation, toiture, remise aux normes électriques) que les parents n’ont pas réalisés. Ces dépenses à venir appartiendront à l’acheteur, et il est essentiel de les chiffrer pour éviter de se retrouver sous-capitalisé quelques années après l’acquisition. Le rapport d’expertise ou les diagnostics techniques approfondis offrent une base objective pour intégrer ces frais dans la négociation.
Une borne simple peut servir de repère : si, après prise en compte des travaux, des frais de notaire et des coûts de financement, le rachat familial vous met dans une situation plus tendue qu’un achat équivalent sur le marché, il est opportun de reposer la question de la pertinence du projet. Mieux vaut parfois renoncer à une maison trop énergivore ou mal située, et aider ses parents à se reloger dans un bien plus adapté, plutôt que de s’enfermer dans un montage déséquilibré.
Une fois le prix et la valeur nette clarifiés, reste à organiser concrètement le financement et l’acte de vente, tout en anticipant l’impact sur la fratrie.
Montage financier, acte notarié et gestion des frais pour acheter la maison de ses parents
La troisième étape consiste à transformer un projet théorique en opération concrète : comment financer l’achat, quelles preuves fournir, et quels frais prévoir au-delà du simple prix de vente. Pour la majorité des acquéreurs, l’outil principal reste le crédit immobilier. Même lorsqu’il s’agit d’acheter la maison de ses parents de leur vivant, les banques appliquent les mêmes exigences que pour un achat sur le marché : apport personnel, stabilité des revenus, taux d’endettement cohérent, reste à vivre suffisant.
Un dossier solide commence par l’assemblage de toutes les pièces démontrant la cohérence de l’opération : estimations écrites, rapport d’expertise, projet d’acte notarié mentionnant la valeur retenue, relevé du solde du crédit immobilier des parents si celui-ci est repris ou soldé à l’occasion de la vente. Ces éléments donnent au banquier une vision claire des flux financiers. Ils montrent également que la vente n’est pas un simple arrangement familial, mais une opération juridiquement et économiquement structurée.
Les frais annexes ne doivent jamais être sous-estimés. Les frais de notaire représentent en moyenne entre 7 et 8 % du prix d’achat pour un logement ancien, contre environ 2 à 3 % pour un logement neuf. Dans un rachat familial, la maison est presque toujours considérée comme ancienne. Sur une valeur de 300 000 €, il faut donc anticiper environ 21 000 à 24 000 € de frais, en plus du prix convenu avec les parents et de la soulte éventuelle à verser aux frères et sœurs. À cela s’ajoutent les honoraires d’expertise, les diagnostics techniques, voire des frais de mainlevée d’hypothèque si la garantie antérieure doit être levée.
Pour gagner en efficacité, certains acquéreurs s’appuient sur des modèles structurés pour formuler leur offre. L’utilisation d’un modèle d’offre d’achat immobilier, adapté au contexte familial, permet de clarifier noir sur blanc le prix proposé, la prise en charge ou non du solde du prêt des parents, les éventuelles conditions suspensives liées à l’obtention du crédit et la date cible de signature chez le notaire. Cette démarche formalise la négociation et évite les malentendus.
Le rôle du notaire est ici central. Au-delà de la rédaction de l’acte de vente, il a une mission de conseil sur les conséquences successorales et fiscales. Il peut suggérer des clauses adaptées comme :
- Clause de réserve d’usufruit : les parents vendent la nue-propriété, mais conservent le droit d’habiter la maison à vie.
- Clause de condition suspensive liée à l’obtention du prêt : si le financement est refusé, la vente est annulée sans pénalité.
- Clause de répartition des frais : précisant qui prend en charge quels frais (diagnostics, mainlevées, petits travaux préalables).
Ces outils permettent d’ajuster l’opération au plus près des besoins de chaque partie. Ils s’apparentent à ceux utilisés dans tout achat immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement urbain, d’un bien de vacances ou d’un investissement locatif.
Pour mieux visualiser les enjeux financiers, de nombreux profils se documentent via des contenus pédagogiques vidéo. Une recherche ciblée permet d’accéder à des explications concrètes sur la négociation du prix, le calcul des frais ou la lecture d’un tableau d’amortissement :
Le financement n’est cependant qu’un volet du montage. Dans un rachat familial, il faut aussi penser à la manière dont les parents utiliseront le produit de la vente. Vont-ils racheter un autre logement plus adapté ? Placer une partie des fonds pour compléter leurs revenus ? Aider un autre enfant par une donation pour rééquilibrer la succession ? Ces décisions patrimoniales doivent être prises avec la même rigueur que l’on consacrerait à une stratégie d’investissement classique.
Enfin, il est utile de comparer l’effort financier global du rachat familial à ce qu’exigerait un achat purement « de marché » dans une autre région ou un autre type de bien, par exemple un appartement de montagne ou un bien balnéaire. Cette comparaison agit comme un test de cohérence : si l’effort consenti pour la maison de famille est largement supérieur à ce que vous accepteriez pour un bien équivalent sans dimension affective, il peut être pertinent de renégocier certaines conditions ou de reconsidérer le projet.
Une fois le financement et l’acte encadrés, reste à traiter le volet le plus sensible : la relation avec la fratrie et la gestion du temps long, avant et après la succession.
Relations familiales, succession et arbitrage entre rachat, donation et autres montages
L’achat de la maison parentale ne se joue pas seulement entre l’enfant acquéreur et ses parents. Les frères et sœurs sont les grands acteurs silencieux de l’opération. Même lorsqu’ils se disent désintéressés, leur position devra être clarifiée et formalisée. Dans la pratique, trois scénarios principaux se présentent. Premier cas : un seul enfant souhaite racheter, et les autres n’ont pas d’attachement particulier au bien. Deuxième cas : plusieurs enfants aimeraient devenir propriétaires, mais n’ont ni la même capacité financière, ni le même projet de vie. Troisième cas : personne ne veut réellement acheter, mais tout le monde refuse de voir la maison vendue à un inconnu.
Dans le premier scénario, l’enjeu clé est de garantir une équité financière. Même si les frères et sœurs ne souhaitent pas racheter, ils peuvent légitimement attendre une compensation lors de la succession. C’est là qu’interviennent les calculs de soulte et les mécanismes de rapport à la succession. Un acte clair, signé chez le notaire, précisant la valeur retenue, la soulte versée et les modalités de règlement (au comptant, par échelonnement ou par compensation avec d’autres biens) limite fortement les risques de contestation future.
Lorsque plusieurs enfants souhaitent s’impliquer, différentes options sont envisageables : indivision entre frères et sœurs, création d’une SCI familiale pour porter le bien, ou rachat par un seul avec clause de priorité de rachat pour les autres en cas de revente. Chaque formule a ses avantages et ses contraintes. L’indivision est simple à mettre en place, mais source fréquente de blocages pour les travaux, la location ou la vente. La SCI offre davantage de structuration, mais nécessite une gestion administrative plus lourde et une bonne entente sur le long terme.
Une dimension souvent sous-estimée concerne l’arbitrage entre vente pure et solide donation-partage. Dans certains cas, plutôt que de vendre le bien à un seul enfant, les parents peuvent choisir de procéder à une donation-partage au profit de l’ensemble de la fratrie, en attribuant la maison à l’un des enfants et d’autres actifs (épargne, assurance-vie, résidence secondaire) aux autres. La valeur de la maison est alors figée au jour de la donation, ce qui protège les héritiers des aléas de l’évolution du marché. Cette technique est particulièrement pertinente lorsque le bien a un fort potentiel de hausse de valeur.
Il ne faut pas non plus négliger la dimension psychologique. La maison familiale devient parfois le symbole de l’attention accordée par les parents à tel ou tel enfant. Une communication transparente est donc indispensable. La tenue d’une réunion familiale, en présence ou non du notaire, permet de poser les enjeux sur la table : souhait des parents, contraintes financières de chacun, scénarios envisageables. L’expérience montre que les ressentiments naissent souvent moins du choix retenu que du sentiment de ne pas avoir été consulté.
Pour aider à décrypter ces aspects sensibles, des ressources vidéo dédiées aux successions et aux ventes entre membres d’une même famille peuvent fournir des repères concrets et des témoignages utiles :
Dans certains cas, l’alternative la plus raisonnable consiste à renoncer à l’achat et à préparer dès maintenant la mise en vente future du bien, comme pour n’importe quel autre logement. Les parents peuvent alors être accompagnés dans la valorisation de leur maison et la recherche d’un nouveau projet : déménagement vers un appartement plus adapté au vieillissement, rapprochement géographique avec un enfant, ou investissement dans un bien locatif. La maison familiale cessera d’être un enjeu de pouvoir pour la fratrie et deviendra un élément de la stratégie patrimoniale globale.
Quel que soit le scénario retenu, une règle demeure : mieux vaut formaliser au maximum les accords et les engagements pris. Actes notariés, conventions d’indivision détaillées, statuts de SCI précis, lettres d’intention, tout ce qui est écrit réduit la place laissée aux interprétations et aux rancœurs ultérieures. Ce formalisme est le meilleur allié de la paix familiale.
Lorsque la dynamique familiale est apaisée et les règles du jeu clarifiées, il devient plus simple d’explorer des solutions alternatives ou complémentaires au rachat pur et simple, afin de concilier au mieux sécurité des parents, optimisation fiscale et projet immobilier de l’enfant.
Alternatives stratégiques au rachat pur et simple : donation, démembrement, SCI et projection immobilière
Il serait réducteur de penser que l’unique façon de garder la maison de ses parents dans la famille consiste à l’acheter comptant comme un bien ordinaire. Plusieurs montages alternatifs permettent d’atteindre des objectifs similaires, parfois avec une meilleure efficacité fiscale ou un moindre effort financier immédiat. Trois familles de solutions se détachent : la donation simple ou donation-partage, le démembrement de propriété (usufruit / nue-propriété) et la mise en société via une SCI familiale.
La donation-partage est particulièrement intéressante lorsque les parents souhaitent organiser eux-mêmes la transmission de leur patrimoine en figeant la valeur des biens. Ils peuvent, par exemple, donner la maison à l’un des enfants, en précisant que cette attribution fait partie de sa part d’héritage, tandis que les autres reçoivent de l’épargne, un bien locatif ou une quote-part d’un autre actif. L’avantage est double : limiter les conflits ultérieurs et profiter, tant que possible, des abattements et barèmes fiscaux en vigueur. Cette solution suppose néanmoins que les parents aient encore une capacité de transmission compatible avec leur âge et leur situation patrimoniale.
Le démembrement de propriété répond à une autre logique : sécuriser le maintien des parents dans la maison, tout en préparant la transmission. Concrètement, les parents peuvent vendre ou donner la nue-propriété de la maison à un enfant, tout en conservant l’usufruit, c’est-à -dire le droit d’occuper le bien ou d’en percevoir les loyers. Au décès des parents, l’usufruit s’éteint et l’enfant devient plein propriétaire sans droits supplémentaires à payer. La valeur fiscale de la nue-propriété, et donc le coût de l’opération, varie en fonction de l’âge des usufruitiers, ce qui en fait un outil particulièrement puissant lorsqu’il est utilisé suffisamment tôt.
La SCI familiale s’adresse davantage aux situations où plusieurs héritiers souhaitent investir ensemble ou garder la maison à des fins locatives, sans que l’un d’eux prenne la main entièrement. Chaque enfant détient des parts sociales de la société, et la maison appartient à la SCI. Cette structuration facilite la transmission par donation graduelle de parts et permet un pilotage collectif (assemblées générales, décisions écrites). En contrepartie, elle exige une discipline de gestion et une capacité de dialogue régulière entre les associés.
Cette réflexion sur les alternatives doit être mise en perspective avec les autres projets immobiliers possibles pour l’enfant acquéreur. Certains ménages hésitent entre racheter la maison de leurs parents et investir dans un bien plus adapté à leurs objectifs : résidence principale en ville, investissement locatif saisonnier, achat à l’étranger, etc. Analyser pour chaque option le couple rentabilité / contraintes donne un éclairage précieux. Il n’est pas rare, par exemple, qu’un investissement dans un bien de vacances très demandé ou dans une ville dynamique présente, à long terme, un rendement supérieur à celui d’une maison familiale isolée, peu performante énergétiquement.
Pour se forger une culture immobilière solide, certains comparent la maison familiale avec d’autres marchés : appartements en station, maisons de bord de mer ou biens étrangers. Cette ouverture permet de ne pas rester enfermé dans une vision purement affective du projet, et de replacer la maison des parents dans une véritable stratégie patrimoniale, au même titre que n’importe quel autre actif immobilier.
En définitive, que l’on opte pour un rachat classique, une donation, un démembrement ou une SCI, la clé reste la même : aligner l’outil juridique avec l’objectif réel. Lorsque cet alignement est clairement posé, il devient possible d’agir sans précipitation, en s’entourant de professionnels compétents et en maintenant, autant que possible, la qualité du lien familial.
Est-il obligatoire de passer par un notaire pour acheter la maison de ses parents de leur vivant ?
Oui. La vente d’un bien immobilier, même entre parents et enfant, exige un acte authentique signé chez le notaire. Ce dernier vérifie la validité juridique de la transaction, contrôle la cohérence du prix avec le marché et s’assure du respect des règles successorales. Sans acte notarié, la vente n’est pas opposable aux tiers et peut être remise en cause, notamment par les autres héritiers ou par l’administration fiscale.
Comment éviter les conflits avec mes frères et sœurs lors du rachat de la maison parentale ?
La prévention des tensions passe par trois leviers : l’information, la transparence et la formalisation. Informez tôt vos frères et sœurs de votre projet, partagez les estimations et l’expertise du bien, faites calculer la soulte par un notaire, puis consignez les accords dans des actes clairs. Une réunion familiale, éventuellement en présence du notaire, permet de poser les questions sensibles et d’éviter que les non-dits ne se transforment en ressentiments au moment de la succession.
Comment se calculent concrètement la valeur nette et la soulte à verser aux autres héritiers ?
La valeur nette correspond à la valeur de marché de la maison, estimée de manière objective, diminuée du solde éventuel du crédit immobilier restant à rembourser. La part théorique de chaque héritier dans ce bien est obtenue en divisant cette valeur nette par le nombre d’héritiers. Si un seul enfant rachète le bien, il doit en principe verser à ses frères et sœurs une soulte équivalente à leur part, sauf si d’autres biens ou donations antérieures viennent compenser cette différence dans la succession globale.
Quels sont les principaux frais à prévoir en plus du prix d’achat ?
Outre le prix d’achat lui-même, il faut anticiper les frais de notaire (environ 7 à 8 % pour un bien ancien), les frais d’expertise, les diagnostics obligatoires, les éventuels frais de mainlevée d’hypothèque et, bien sûr, les travaux à court ou moyen terme. Lorsque le rachat s’accompagne d’un crédit immobilier, il faut ajouter les frais de garantie (hypothèque ou caution) et parfois des frais de dossier bancaire. Intégrer ces éléments dans votre budget évite les mauvaises surprises après signature.
Dans quels cas une donation-partage est-elle préférable à une vente classique aux enfants ?
La donation-partage est souvent plus pertinente lorsque les parents souhaitent organiser dès maintenant la répartition globale de leur patrimoine, en figeant la valeur des biens attribués à chaque héritier. Elle permet de limiter les litiges ultérieurs liés à l’évolution des prix de l’immobilier, et peut offrir des avantages fiscaux si elle est réalisée suffisamment tôt. Elle est particulièrement adaptée lorsque les parents veulent avantager un enfant par l’attribution de la maison tout en compensant les autres par d’autres actifs ou par une soulte clairement définie.
