Nous observons depuis plusieurs années une dynamique particulièrement intéressante sur le marché immobilier de la Côte d’Azur, et plus spécifiquement au sein du domaine de Cap Estérel à Agay. Avec plus de 1600 logements répartis sur 200 héctares entre mer et massif de l’Estérel, ce village représente une opportunité d’investissement que nous analysons avec attention. Selon les données du marché immobilier local, les transactions entre particuliers se sont multipliées depuis 2024, révélant un intérêt croissant pour ce patrimoine immobilier unique. Nous constatons que les prix au mètre carré varient considérablement selon la typologie et l’exposition des biens, offrant ainsi différents points d’entrée pour diversifier notre portefeuille immobilier.
Typologie des biens immobiliers disponibles au village
Nous identifions plusieurs catégories d’appartements proposés à la vente par des particuliers sur ce domaine sécurisé. Les studios de 22 à 23 m² constituent l’investissement le plus accessible, avec des tarifs oscillant entre 118 755 € et 176 000 €. Ces petites surfaces présentent un excellent rapport qualité-prix pour générer des revenus locatifs, d’autant qu’ils sont généralement meublés et équipés, prêts à être exploités immédiatement.
Les appartements deux pièces représentent une autre option stratégique pour notre patrimoine. Avec des superficies variant de 7 à 36 m², ces biens affichent des prix entre 155 000 € et 315 000 €. Nous notons que les biens en rez-de-jardin avec terrasse privative atteignent des valorisations supérieures, reflétant la demande pour les espaces extérieurs. Certains logements traversants exposés Sud offrent une luminosité exceptionnelle et des vues panoramiques sur la Méditerranée.
Pour les investisseurs recherchant une rentabilité optimisée, les appartements trois pièces de 37 à 41,67 m² proposent une configuration idéale pour accueillir des familles. Ces biens, valorisés entre 265 000 € et 330 000 €, permettent d’atteindre des taux d’occupation élevés en haute saison touristique. Nous apprécions particulièrement les duplex qui maximisent l’espace disponible et offrent une séparation fonctionnelle des zones de vie.
| Type de bien | Surface | Fourchette de prix | Prix au m² |
| Studio | 22-23 m² | 118 755 € - 176 000 € | 5 565 € - 8 063 € |
| 2 pièces | 7-36 m² | 155 000 € - 315 000 € | 6 014 € - 9 088 € |
| 3 pièces | 37-41,67 m² | 265 000 € - 330 000 € | 7 162 € - 8 462 € |
| Maison 3 pièces | 55 m² | 450 000 € | 8 182 € |
| Maison 4 pièces | 71,97 m² | 649 000 € | 9 018 € |
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Optimisation fiscale et stratégie locative dans la résidence
Nous identifions plusieurs leviers pour maximiser la rentabilité de nos investissements au sein de ce village. L’acquisition d’un bien en location meublée nous permet de bénéficier du régime fiscal avantageux du LMNP, particulièrement intéressant pour amortir le bien et réduire notre fiscalité. Cette configuration est d’autant plus pertinente que les appartements sont vendus équipés, facilitant leur mise en location immédiate.
La situation géographique exceptionnelle du domaine génère une demande locative soutenue tout au long de l’année. Nous constatons que la manne touristique française et étrangère recherche activement des hébergements dans ce secteur privilégié entre Saint-Raphaël et Agay. Les infrastructures du village, comprenant commerces, restaurants, piscines et activités sportives, constituent des arguments de poids pour nos futurs locataires.
Nous analysons également les différentes options contractuelles proposées lors de l’acquisition. Certains biens sont disponibles avec un bail locatif existant, garantissant des revenus immédiats. D’autres propriétés peuvent être acquises avec un mandat de gestion, déléguant l’exploitation locative à des professionnels. Cette formule nous permet de sécuriser nos revenus passifs tout en nous concentrant sur l’expansion de notre portefeuille immobilier.
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Analyse du potentiel de valorisation patrimoniale
Nous observons que le marché secondaire au sein du village témoigne d’une liquidité intéressante. Les exemples de transactions récentes montrent des délais de commercialisation relativement courts, plusieurs biens étant passés sous offre rapidement. Cette dynamique reflète l’attractivité du secteur et constitue un élément rassurant pour notre stratégie de revente future.
L’appréciation des biens au fil du temps représente un facteur déterminant dans notre analyse. Les propriétés bénéficiant d’une vue mer panoramique ou d’un emplacement privilégié au Hameau affichent des valorisations supérieures de 15 à 30% par rapport aux biens standards. Nous identifions ainsi plusieurs critères différenciants :
- L’exposition Sud ou Sud-Ouest maximisant l’ensoleillement naturel
- La présence d’un parking privé, rare et recherché dans le domaine piéton
- Les appartements traversants offrant une ventilation naturelle optimale
- La proximité immédiate de la place centrale et des commerces
- Les configurations trame large proposant des volumes généreux
Nous envisageons également le potentiel de valorisation par rénovation. Certains biens proposés nécessitent une actualisation des équipements et de la décoration, offrant une opportunité d’acquérir à un tarif inférieur au marché puis de revendre après travaux avec une plus-value intéressante. Cette stratégie s’avère particulièrement pertinente sur les studios et deux pièces où un investissement modéré peut transformer significativement la perception du bien.
La gestion rigoureuse de notre patrimoine immobilier au sein de ce village sécurisé nous permet d’envisager sereinement notre objectif d’indépendance financière. La combinaison entre revenus locatifs réguliers, avantages fiscaux du meublé et potentiel d’appréciation à moyen terme positionne Cap Estérel comme une destination stratégique pour diversifier nos actifs immobiliers sur la Côte d’Azur.
