Revente LMNP avant 5 ans : fiscalité, démarches et conseils pour réussir votre cession

La revente d’un LMNP avant 5 ans présente des implications financières et administratives importantes à considérer attentivement.

• Fiscalité onéreuse : Taxation de 36,2% sur la plus-value sans aucun abattement avant 5 ans de détention
• Remboursement de TVA : Obligation de reverser la TVA récupérée au prorata des années restantes sur 20 ans, sauf si l’acheteur poursuit l’activité LMNP
• Dispositif Censi-Bouvard : Remboursement intégral des avantages fiscaux si revente avant 9 ans
• Démarches administratives : Déclaration à l’INPI dans les 30 jours et constitution d’un dossier complet pour l’acquéreur

La revente d’un bien en Location Meublée Non Professionnelle avant 5 ans peut s’avérer tentante pour diverses raisons. Que ce soit pour saisir une opportunité, faire face à un besoin de liquidités ou réorienter notre stratégie patrimoniale, cette décision mérite réflexion. Selon les données de 2024, près de 18% des investisseurs LMNP revendent leur bien avant la cinquième année de détention, souvent sans anticiper pleinement les conséquences fiscales. Nous allons chercher ensemble les implications d’une telle décision, notamment concernant la fiscalité, la TVA et les démarches nécessaires pour optimiser cette transaction.

Fiscalité applicable en cas de revente LMNP avant 5 ans

Lorsque nous envisageons de revendre notre investissement LMNP avant le cap des 5 ans, l’impact fiscal constitue un élément déterminant dans notre prise de décision. La revente précoce nous prive effectivement des abattements progressifs sur la plus-value qui débutent à partir de la sixième année de détention.

La plus-value immobilière réalisée lors de cette cession est soumise à une taxation globale de 36,2%, se décomposant en 19% d’impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux. Ce taux s’applique intégralement puisqu’aucun abattement n’est possible avant 5 ans. Pour calculer précisément cette plus-value imposable, nous utilisons la formule suivante :

Plus-value imposable = (Prix de vente – Frais de vente) – (Prix d’acquisition + Frais d’acquisition + Travaux déductibles)

Les frais d’acquisition (principalement les frais de notaire) ainsi que certains travaux d’amélioration peuvent majorer le prix d’achat et donc réduire l’assiette imposable. Il est judicieux de conserver toutes les factures de travaux pour diminuer cette charge fiscale.

À noter que le montant de l’impôt sur la plus-value est directement prélevé par le notaire lors de la signature de l’acte authentique de vente, ce qui simplifie la démarche administrative mais impacte immédiatement notre trésorerie.

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Implications de la TVA et du dispositif Censi-Bouvard

Pour les investissements LMNP en résidence de services neuve, la question de la TVA représente un enjeu majeur. Nous avons généralement récupéré la TVA (20%) environ six mois après la livraison du bien. En revanche, cette TVA n’est définitivement acquise qu’après 20 ans d’exploitation en location meublée.

Si nous revendons avant ce délai, trois scénarios se présentent :

1. Vente à un acquéreur assujetti à la TVA poursuivant l’activité LMNP : Dans ce cas idéal, nous bénéficions d’une dispense de reversement de TVA grâce à l’article 257 bis du CGI. L’acquéreur reprend le bail commercial et devient redevable de la fraction de TVA restant à courir.
2. Cessation d’activité ou vente à un non-assujetti : Nous devons rembourser la TVA au prorata des années restantes sur les 20 ans. Par exemple, en cas de revente après 5 ans, nous devrons reverser 75% de la TVA initialement récupérée (15/20).
3. Vente après 20 ans : Aucun remboursement n’est requis, la TVA étant définitivement acquise.

Concernant le dispositif Censi-Bouvard (qui a pris fin au 31 décembre 2022), si notre bien en bénéficie, une revente avant la fin de l’engagement de 9 ans nous oblige à rembourser l’intégralité des avantages fiscaux obtenus. Des dispenses existent dans certains cas de force majeure comme l’invalidité, le décès, l’expropriation ou la perte d’emploi, mais ces situations restent exceptionnelles.

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Démarches et stratégies pour optimiser votre revente LMNP

Pour réussir notre cession de LMNP avant 5 ans, plusieurs aspects administratifs et stratégiques méritent notre attention. Sur le plan administratif, nous devons effectuer une déclaration de cessation ou de modification d’activité via notre compte INPI dans les 30 jours suivant l’arrêt de l’activité. Si nous vendons notre unique bien LMNP, il s’agira d’une cessation d’activité. Si nous conservons d’autres biens en LMNP, une simple modification sera suffisante.

Pour les loueurs soumis au régime réel, le bilan de clôture doit être transmis dans les 60 jours suivant la vente. Nous devons également préparer un dossier complet pour l’acquéreur comprenant :

• L’historique des échanges avec l’exploitant
• Le projet de bail ou le nouveau bail commercial
• Les informations sur d’éventuelles actions collectives en cours
• Les comptes-rendus des dernières assemblées générales
• Le règlement de copropriété

D’un point de vue stratégique, le timing de la revente peut influencer considérablement la rentabilité de notre opération. Une vente juste avant le renouvellement du bail commercial peut s’avérer judicieuse, offrant à l’acquéreur la perspective de loyers potentiellement plus élevés. D’un autre côté, nous devons tenir compte des frais engagés lors de l’acquisition (frais de notaire, commission d’agence) qui ne seront pas amortis sur une courte période, ainsi que des nouvelles commissions à la revente.

Pour minimiser l’impact fiscal, si notre situation le permet, attendre d’atteindre les seuils de 5 ans pour bénéficier des premiers abattements sur la plus-value, 9 ans pour le Censi-Bouvard ou idéalement 20 ans pour la TVA constituerait l’option la plus avantageuse financièrement. Pourtant, ces considérations doivent être mises en balance avec nos objectifs patrimoniaux et nos contraintes personnelles.